Страховой депозит при аренде квартиры

Аренда недвижимости — это серьезная и сложная отрасль, в которой встречаются два понятия: «страхование» и «гарантии». Нередко эти понятия путают, но на практике они означают не одно и то же. Депозит — это денежная сумма, подтверждающая аренду квартиры на определенный срок, а гарантия — это отсутствие охраны имущества и задержки по коммунальным счетам.

Депозит должен быть внесен арендатором при заключении договора аренды и при передаче квартиры. Гарантия не подлежит возврату в случае чрезвычайных обстоятельств (например, пожара, наводнения или других обстоятельств), так как доказана ошибка арендатора.

Страхование является обязательным условием. Обстановка квартиры, площадь и срок аренды не имеют значения, так как гарантия в первую очередь защищает вас от небрежности и вины арендатора. Депозит фиксируется в договоре аренды.

Определяется точная сумма и порядок выплаты гарантии (100% на руки, разделение на две равные части гарантии или любой другой способ).

Что делать, если страхового депозита не хватит

Иногда чрезвычайная ситуация (квартира полностью сгорела, прорвало трубы) может потребовать серьезного финансового решения. Внесенного аванса может не хватить на проведение ремонтных работ в полном объеме. В результате собственник имеет право потребовать от арендатора дополнительных выплат.

Однако в этом случае необходимо предпринять ряд серьезных мер

• Оценить ущерб, причиненный разрушением; и
• Выяснить, действительно ли инцидент произошел по вине арендатора.

В конечном итоге, если арендатор не соглашается на полную стоимость ремонта, владелец обращается в суд. В суде владелец излагает подробности, описывает ситуацию и предоставляет полную документацию о соглашении и праве собственности на недвижимость. В суде выносится решение в особом порядке, и арендатор обвиняется в недоплате дополнительной суммы.

Пожар по вине квартиранта (или другие бедствия)

Действительно, в квартирах случаются всевозможные несчастья, как по вине жильца, так и при его непосредственном участии. Однако сломанные приборы, дыры в стенах, пожары и наводнения — это все же вина арендатора. Поэтому собственник имеет право взыскать деньги на ремонт помещения и починку устройства.

Вот почему нужно платить налоги при сдаче квартиры

Доход подлежит налогообложению, независимо от его происхождения. Если в ходе процедуры выясняется, что владелец является недобросовестным плательщиком, процедура принимает другой оборот.

Почему мы рекомендуем застраховать квартиру перед сдачей в аренду

Владельцам рекомендуется оформить страховку на арендатора. Это даст вам больше гарантий, чем возмещение ущерба, особенно если арендатор не виновен.

Надеюсь, информация в этой статье будет полезной, и вы будете уделять больше внимания гарантиям и страхованию как для владельцев, так и для арендаторов.

○ Депозит при аренде жилья.

Гарантия — это фиксированная сумма денег, передаваемая владельцу для обеспечения поддержания арендованных предметов в хорошем состоянии. Обычно она эквивалентна месячной арендной плате, но может быть рассчитана отдельно для разных компонентов. В качестве основы для расчета используется стоимость бытовой техники и мебели.

Если в процессе переезда владелец обнаружит, что некоторые предметы повреждены, он имеет право удержать из гарантии необходимую сумму для покрытия расходов на ремонт.

Юридического понятия гарантии не существует — она приравнивается к поручительству.

• ‘Финансовая ответственность, в том числе обязанность возместить ущерб или выплатить уголовное наказание в случае заключения договора об обороне, а также обязательства, возникшие по основаниям, указанным в статье 1062 настоящего Кодекса, гарантируются в пользу другой стороны внесением одной из сторон определенной суммы (гарантии) на основании соглашения сторон’.
• В случае наступления обстоятельств, предусмотренных договором, сумма гарантии компенсируется исполнением соответствующих обязательств (§ 381.1 (1)).»

○ Отличие залога от депозита.

Гарантия предоставляется владельцу в качестве обеспечения договора. Если арендатор изменит свое мнение после заключения договора, переданный денежный перевод остается у арендодателя. Кроме того, гарантия может быть использована в качестве гарантии оплаты в случае возникновения задолженности.

• ‘Исполнение обязательств гарантируется неустойкой, пактом, удержанием имущества должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором (статья 329.1 Гражданского кодекса РФ)’.

В отличие от поручительств, гарантии являются стабильными и соответствуют месячной арендной плате. Таким образом, при наличии срока гарантии арендатор обязан передать владельцу два месячных платежа (первый и последний) при заключении договора.

○ Как оформляется депозит и залог.

В договоре аренды должны быть отдельные пункты о форме гарантии. В нем должно быть указано назначение денег (депозит/гарантия), численные и словесные суммы, а также способ передачи.

Деньги могут быть переданы как наличными, так и банковским переводом. В последнем случае банковская справка служит доказательством перевозки и дополнительных доказательств не требуется.

В случае наличного расчета перевод должен быть подтвержден документом, в котором указаны дата платежа и выплаченная сумма. Документ должен быть подписан заинтересованными сторонами.

Если брокер присутствует при заключении договора аренды, его подпись также должна стоять как на договоре, так и на доказательстве. В этом случае он выступает гарантом не только того, что деньги действительно были переданы, но и того, что они будут использованы по назначению.

○ Как передается и возвращается залог.

Депозит передается вместе с оплатой за первый месяц проживания и оформляется в соответствии с достигнутой договоренностью. В качестве альтернативы, оплата может быть произведена наличными или банковским переводом, с подтверждением оплаты банковской выпиской или квитанцией.

Депозиты подлежат возврату, если арендатор прожил в квартире не менее трех-четырех месяцев и платежи не просрочены. Если в договоре не предусмотрено иное, авансовые платежи не могут быть использованы в качестве возмещения убытков.

○ Особенности и советы.

Особенностью гарантий арендной платы является то, что деньги можно легко получить по назначению, без участия третьих лиц. Это более распространено в высококачественной недвижимости с ценной мебелью и оборудованием.

Некоторые советы по составлению помогут снизить риск ущерба для одной из двух сторон.

• Всегда составляйте акт приема-передачи.
• Уточните в договоре, что гарантия не может быть использована ни для каких целей, кроме возмещения ущерба (штрафов или оплаты долгов за проживание).
• В договоре предусмотрено, что стоимость имущества будет оцениваться с учетом нормального износа (статья 622 Гражданского кодекса).
• Деньги предоставляются только в виде доказательства или банковского перевода.

✔ Можно ли уплатить депозит частями?

Это возможно, если собственник согласен и включает этот пункт в договор. Однако следует отметить, что если арендатор решит досрочно переехать, не выплатив вторую часть гарантии, то она должна быть выплачена повторно в соответствии с договором.

✔ Можно ли залог зачесть в сумму арендных платежей?

Согласно статье 329 (1) Гражданского кодекса, залог может быть использован для погашения долга. На практике он обычно используется в качестве оплаты за последний месяц проживания. Однако фактическое использование этой суммы должно регулироваться соответствующим договором. Это отражает цель взноса.

Предоставлено Вадимом Калюжным, специалистом веб-портала toplawyer.ru

Что такое страховой депозит?

Изначально стоит разобраться в самом понятии. Следует отметить, что в российском законодательстве нет термина «гарантия». Оно пришло из практики. Также, руководствуясь практикой, под этим термином понимается сумма, на которую собственник может компенсировать возможные убытки в случае проблем с арендатором. Это определяется вышеуказанными пунктами.

На практике это означает, что когда арендаторы заключают договор, они дают владельцу определенную сумму денег. И если у них нет проблем, владелец обязан вернуть эти деньги, когда договор будет завершен.

Стоит отметить, что наиболее близким к закону в этом смысле является гарантия, которая существует с 1994 года и призвана обеспечить выполнение одной из сторон своих обязательств. Следует отметить, что гарантия отличается от поручительства. Гарантия, в данном случае, это гарантия того, что арендатор будет добросовестно использовать имущество и обращаться с ним.

Это означает, что деньги не могут быть потрачены.

Гарантии используются для выполнения будущих обязательств по аренде. Например, арендатор может согласиться жить в счет гарантии в прошлом месяце. Гарантия не может быть использована для этой цели.

Деньги возвращаются арендатору только в том случае, если арендодатель принял недвижимость и убедился, что все находится в отличном состоянии. Однако на практике аренда часто может считаться кредитором, если стороны договорились об этом.

Удержание обеспечительного платёжа на законных основаниях

Сумма гарантии обычно составляет одну месячную арендную плату. Однако в некоторых случаях эта сумма может быть увеличена по соглашению сторон. Например, если арендатор подвергается риску — маленькие дети или животные.

Таким образом, речь может идти о довольно крупных суммах. И между сторонами существуют разногласия по поводу этих средств. Собственники часто считают, что имеют право на выплату, если обнаружат повреждение хотя бы части мебели.

Однако арендаторы могут также отказаться признать свою ответственность за достаточно серьезный ущерб, нанесенный имуществу.

Оценка состояния квартиры субъективна. Особенно, если недвижимость использовалась в течение нескольких лет. Понятно, что имеет место естественный износ ремонта и обстановки.

Арендаторы не обязаны платить за него — арендодатели получают обычную арендную плату за использование недвижимости. Поэтому, чтобы избежать проблем, при сдаче имущества следует сделать перепись имущества, а при получении — письменное подтверждение получения.

В случае возникновения разногласий вы получите официальные документы, подтверждающие состояние квартиры, мебели и приборов на момент аренды и на момент аннулирования. Если дело дойдет до суда, эти документы могут значительно облегчить принятие решения и ускорить всю процедуру.

Как составить опись имущества?

Акты инвентаризации и сдачи составляются в виде отдельных документов, прилагаемых к договору. Они должны быть заполнены в свободной форме. Однако состояние квартиры должно быть наглядно продемонстрировано.

Рекомендуется сделать фотографии и произвести видеосъемку с четкими датами (например, можно вывести дату на экран смартфона или объявить время переписи).

При сдаче имущества в аренду перепись имущества составляет владелец. Однако брокер также может взять это на себя по согласию. Как правило, закон не запрещает кому-либо самому составлять такую опись.

Однако, если вы хотите, чтобы суд серьезно отнесся к такому документу, рекомендуется заранее подготовить двойной экземпляр, чтобы и владелец, и арендатор могли ознакомиться с ним. Документы должны включать в себя следующее

• Дорогостоящее оборудование. Необходимо указать название, серийный номер, год постройки, год покупки и первый год эксплуатации. Если на момент инвентаризации прибор имеет какие-либо повреждения или функциональные дефекты, это должно быть указано. Например, крышка холодильника может поцарапаться, а лампа не загорается при открытии дверцы.
• Вся мебель, где важно состояние и наличие владельца. В этом случае стоит обратить особое внимание на характерные особенности, так как серийный номер отсутствует. Например, если шкаф ручной работы, об этом обязательно нужно упомянуть. То же самое касается не только товаров bone que, но и
• Электроника. Каждая система, установленная и работающая в доме, должна быть включена в перепись.
• Гидравлическое оборудование. Если у вас в квартире установлен итальянский кран определенной марки, запишите его, а именно
• Посуда для приготовления пищи, мебель и т.д. В такой документации должно быть указано, что представляет ценность по мнению владельца. В ней должны быть указаны названия, количество предметов и условия.

Важно: не просто составляйте опись. Арендаторы принимают квартиру от владельца. Поэтому необходимо убедиться, что каждое устройство работает и находится в рабочем состоянии. Им также необходимо осмотреть объекты на предмет скрытых дефектов. Инвентаризация должна быть подписана как арендатором, так и арендодателем.

Как оформить передаточный акт квартиры?

Для договоров, которые расторгают стороны, должен быть составлен акт сдачи-приемки. Некоторые владельцы ограничиваются поверхностным осмотром своих квартир. Они уверены, что серьезных повреждений не произошло, и не предъявляют никаких дополнительных требований.

Однако, если владельцы указывают арендаторам, что не стоит тратить время на документацию, опись составляется при въезде в квартиру, что может быть ошибкой. Некоторые владельцы могут передумать и подать в суд на предыдущих жильцов. Поэтому во избежание проблем рекомендуется учесть бюрократию.

Чтобы эти приложения были приемлемы в суде, при переписи должны присутствовать свидетели. Желательно, чтобы их было двое. Разумеется, они должны быть совершеннолетними и юридически грамотными.

Когда владелец квартиры не может претендовать на обеспечительный платёж?

Многие владельцы полагают, что одного факта повреждения имущества во время аренды достаточно для отказа от гарантии. Это не так. Важно, чтобы ущерб был нанесен по вине арендатора. Если прибор испортился из-за перегрузки всего здания без вины арендатора, компенсация исключена.

Как уже упоминалось, арендаторы не обязаны покрывать естественный износ. Другими словами, старый прибор может перестать работать из-за того, что износилась прокладка или произошло что-то еще. То же самое относится к кранам и другим подобным вещам.

Таким образом, если владелец стремится сохранить гарантию при обнаружении таких повреждений, он может обратиться в суд. Это юридическая проблема.

Чтобы выяснить, где он находится или где повреждение, часто требуется проведение экспертизы. Это может организовать арендатор. В этом случае арендатор должен платить с самого начала.

Однако если арендатор докажет суду, что ущерб причинен не по его халатности, все расходы ложатся на собственника как на проигравшую сторону. Это относится и к расходам на услуги специалистов.

Что ещё надо принимать во внимание?

Гарантия представляет собой фиксированную сумму. Как упоминалось выше, она обычно равна стоимости месячной арендной платы. Однако нередко ущерб, нанесенный имуществу, оказывается значительно выше.

Означает ли это, что владелец не может требовать полной компенсации? Нет. Из практики применения закона ясно, что ничто не мешает владельцам жилья подать в суд на арендаторов и потребовать дополнительную компенсацию.

Собственники всегда имеют доступ к гарантиям. Для этого им не нужно проходить длительные процедуры. Однако, если речь идет о более высоких компенсациях, потребуется отдельное обоснование, доказательства и исковое заявление.

Поэтому гарантию легче защитить одной из сторон. Однако закон не обязывает стороны ограничиваться только этим способом компенсации.

Информация от наших европейских партнеров по недвижимости за рубежом: europe-house.com предлагает выбор недвижимости в Риме для покупки. По всем объектам недвижимости предоставляется подробная информация. Услуга работает без дополнительных скрытых платежей.

Что такое страховой депозит и для чего он нужен?

Прежде всего, гарантия — это не депозит за последний месяц и не арендная плата, вопреки распространенному мнению. Она действительно имеет другие названия — например, гарантированный депозит, гарантийный аванс. Однако важно признать, что разница между гарантией и авансом важна и что непонимание этой разницы может привести к конфликтам в конце срока аренды.

Суть гарантии заключается в том, что арендатор передает владельцу оговоренную обеими сторонами сумму (часто месячную арендную плату, отсюда и срыв). Эта сумма гарантируется на случай нанесения ущерба квартире или имуществу.

Гарантия — это возвращаемая сумма, которая не может быть использована в качестве платежа за последний месяц и никогда не связана с гарантией арендной платы. Гарантия — это определенный сбор, равный арендной плате, который гарантирует, что владелец не останется «в минусе», если сломает стол или стул или убьет микроволновую печь. Рассмотрим пример.

Договор аренды истекает, а арендатор заплатил за квартиру в прошлом месяце и уже собрал чемодан. Тут в игру вступает первоначальный взнос. Владелец осматривает квартиру и спрашивает арендатора, в порядке ли вся мебель, техника и счета. В то же время он оценивает размер ущерба, возможные ремонтные работы и любые другие инвестиции, которые необходимо использовать для восстановления квартиры в первоначальном виде. После вычета этих расходов владелец должен вернуть гарантию арендатору. Если претензий или ущерба нет, вся сумма гарантии возвращается арендатору. Таким образом, основной целью гарантии является защита интересов и душевного спокойствия владельца квартиры.

Некоторые эксперты сходятся во мнении, что правильнее было бы назвать ее гарантией. Ее смысл заложен в самом названии — это платеж, который «гарантирует» или «ручается», что арендатор будет заботиться о квартире, мебели и т.д. В противном случае владелец квартиры чувствует себя в безопасности и имеет «подушку безопасности» в виде денежной суммы.

В большинстве случаев она эквивалентна месячной арендной плате.

В чем разница между залогом и страховым депозитом?

Залог или гарантия — это сумма денег, выплачиваемая потенциальным арендатором для первоначальной гарантии того, что квартира не «уйдет». Эта сумма является своего рода «задержанием» жилья, подтверждающим намерение снять его в ближайшем будущем. Однако сегодня термин «аванс» редко используется в отношении съемных квартир.

Если в объявлении указан «депозит за один месяц», то это, скорее всего, гарантия.

Гарантия берется при подписании договора аренды и обычно эквивалентна месячной арендной плате. ВАЖНО: Гарантия не принимается в качестве оплаты за последний месяц вашего проживания. Это не оплата, а «невыразимая сумма» на случай нанесения ущерба имуществу. В целом, «депозит» и «гарантия» — это одно и то же, но только если это гарантия.

Страховой депозит может быть использован только для покрытия ущерба при съезде арендатора?

В прошлом месяце гарантии и депозиты — это совершенно разные вещи. Однако депозит может быть направлен в счет арендной платы за последний месяц, если это указано в договоре. Однако владельцы не всегда идут по этому пути.

Кроме того, последний месяц, который арендатор проводит в квартире, не является финансово обеспеченным. За это время, если арендатор сломает шкаф, владелец должен отремонтировать его за свой счет. Однако если жильцы будут вести себя тихо и мирно больше года, они не захотят окончательно разрушить все вокруг.

Можно ли сэкономить на страховом депозите?

Не в интересах разумного владельца полностью обойти гарантию. Единственное исключение — если владелец сдает комнату и остается в квартире без гарантии. Почему они идут на такой риск? Потому что они могут быть уверены в состоянии недвижимости и своевременной оплате аренды в любое время.

Еще одним исключением из правила являются «поврежденные» квартиры. В противном случае они требуют аванс в 99% случаев.

Гарантии оплачиваются при подписании договора аренды. Владелец составляет акт приема-передачи, в котором фиксируется все — мебель, сантехника, бытовая техника и т.д. В этом же акте фиксируется состояние имущества и возможные дефекты (трещины, разрывы).

Также могут быть сделаны фотографии квартиры и переданы каждой стороне. (Если договор заключается через агентство, это может быть включено в стандартный пакет). Будущим арендаторам целесообразно на этом этапе выяснить потенциальные обязательства по коммунальным и другим платежам, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем.

С точки зрения экономии авансовые платежи часто распределяются на несколько частей, при этом полная сумма выплачивается в течение двух-трех месяцев. Продолжительность и порядок такой выплаты оговариваются в договоре. Когда, в какой пропорции и сколько часов.

При необходимости в договор можно включить пункт «с письменного согласия владельца депозит может быть использован для оплаты последнего месяца». Основанием для возврата гарантии считается акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами. Если депозит был выплачен в рассрочку, принятие денег может быть оформлено подписанием расписки с указанием суммы, дозы, подписи и кодового номера.

Договор аренды жилья

Договор заключается при аренде квартиры и определяет основные обязательства сторон и другие нюансы, связанные с арендой, чтобы каждая сторона могла защитить свои права в случае необходимости. Если договор заключен в устной форме, это затруднительно, так как нет доказательств того, что другая сторона приняла на себя обязательства в контексте предполагаемого нарушения. Если это подтверждено в письменной форме, то это совершенно другой вопрос.

Строго говоря, закон определяет договор аренды как документ, заключенный с юридическим лицом; если это договор между двумя физическими лицами, то он называется договором аренды.

Опись имущества

К составлению описи имущества обе стороны должны подходить с осторожностью. С одной стороны, это хорошая идея — написать список всего, что получил владелец; с другой стороны, это хорошая идея — написать список всего, что получил владелец. Это связано с тем, что если в списке чего-то нет, то нет возможности потребовать его возврата формальным образом.

С другой стороны, арендаторы должны настаивать на описании любых повреждений или травм предметов, отправленных на склад. В противном случае впоследствии нельзя будет доказать, что они были доставлены не в отличном состоянии.

Договор о передаче включает в себя опись имущества, а также указывает статус коммунальных объектов, точно описывая все передаваемое имущество. Рекомендуется приложить к договору фотографии в качестве приложения.

Если у вас заключен договор аренды или найма, то составлять расписку и опись имущества не обязательно, но это защищает интересы обеих сторон.

Преимущества и недостатки

Гарантия имеет положительные и отрицательные последствия для обеих сторон, но в первую очередь защищает интересы владельца квартиры. Ее преимущества заключаются в следующем.

• Арендаторы знают, что им придется оплачивать убытки из собственных средств, что позволяет им лучше заботиться об имуществе владельца-квартиросъемщика.
• В случае ущерба владельцу не придется пытаться вести переговоры о компенсации в индивидуальном порядке с неопределенными результатами.
• То же самое относится и к коммунальным услугам. Нередки случаи, когда арендаторы съезжают, не заплатив за последний месяц или больше, и тогда платить приходится владельцу. С гарантийным депозитом это исключено.

Единственным недостатком является то, что стандартная сумма гарантийного депозита относительно невелика и не покрывает стоимость имущества, остающегося в квартире, поэтому существует риск, что он не будет использован для покрытия ущерба, нанесенного арендатором.

Есть и преимущества для арендатора.

• Если он согласится выплатить гарантию, у него будет более широкий выбор жилья, поскольку некоторые владельцы отказываются сдавать квартиру без выплаты гарантии.
• Это более цивилизованные и стабильные отношения между участниками сделки, и вероятность конфликта меньше.
• Владелец не будет бояться оставить свои вещи и получить от квартиры все, что можно, или, по крайней мере, то, что дороже всего. При отсутствии гарантий у жильцов есть возможность вместо нового телевизора найти черно-белый телевизор из Советского Союза, но новый будет пылиться на складе квартиры.

Недостатки очевидны. Дополнительные расходы заключаются в том, что даже если средства в итоге будут возвращены, пройдет время, пока они появятся. Избежать расходов не удастся, особенно если имуществу будет нанесен ущерб.

В результате гарантии получают все большее распространение благодаря преимуществам для арендодателей и относительной простоте для арендаторов. Она используется для аренды жилья элитной категории в крупных городах, хотя количество вариантов аренды значительно сокращается, если залог не согласован.

Порядок оформления

Для гарантии не нужно подписывать отдельный договор. Напротив, ее наличие может быть оформлено в виде пункта в договоре аренды или найма. ‘Оговорка должна быть действительной и должна действовать в отношении

• Назначение средств (за исключением гарантий, за исключением залогов); и
• Сумма, подлежащая передаче (цифрами и словами, например, 15, 000 (пятнадцать тысяч).
• Форма транспортировки — наличные, наличные — безналичный расчет.

Если оплата производится наличными, требуется индивидуальное доказательство получения денег, в то время как если оплата производится банковским переводом, доказательств не требуется, так как при необходимости можно получить банковский клиринговый ордер. Квитанция фиксирует не только факт передачи денег, но и место назначения.

Вид доказательства инкассо выбирается произвольно, но, как правило, составляется черновик, который содержит следующие элементы

• Имена и фамилии сторон сделки, указание
• адрес регистрации и паспортные данные,
• номер телефона, номер
• сумма денег, подлежащая переводу; и
• дата и подпись получателя.

Если эти условия соблюдены, подтверждение получения имеет юридическую силу и может быть использовано в качестве доказательства в судебном разбирательстве. Хотя это и не является обязательным, рекомендуется нотариальное заверение.

Почти все банки работают с гарантийными депозитами, и обычные условия таковы Депозит вносится в качестве оплаты после окончания срока, после чего он не может быть снят или добавлен к счету.

Размер депозита

В большинстве случаев эту сумму не следует считать чрезмерной, поскольку общее количество имущества, остающегося в распоряжении арендатора, гораздо выше. Однако не всегда, поскольку гарантированная сумма может варьироваться в зависимости от стоимости имущества и может составлять, например, 50% от ежемесячных платежей или, наоборот, в три-четыре раза больше. В этом случае применяется обычный коммерческий подход, который и определяет ее.

Оценка причиненного ущерба

Как указано в статье 622 Гражданского кодекса, имущество должно быть возвращено в том же состоянии, в котором оно было получено, но при этом необходимо учитывать нормальный износ. Это означает, например, что настаивать на возврате мебели в точно таком же состоянии, в каком она была четыре года назад, когда ее впервые перевезли.

Аналогично, исключение из гарантии в таком случае также незаконно. Это означает, что мебель не была повреждена, и ухудшение ее состояния в течение этого периода остается в пределах нормы. Другое дело, если она повреждена — в этом случае требуется страховая гарантия, которая в таких случаях фактически компенсирует ущерб.

Компенсация — это сумма, необходимая для ремонта или замены имущества на аналогичное, если не удается достичь соглашения между владельцем и арендатором или заключить договор в суде.