- Если пункт о потенциальных причинах одностороннего отказа отсутствует, то расторжение до истечения срока действия договора допускается:
- По ст.620 ГК РФ у арендатора должны быть законные основания для прекращения договора (п.2 ст.450 ГК РФ), в частности:
- Имейте в виду, что арендодатель может потребовать через суд:
- Не забывайте, что арендодатель может подать встречный иск в случае:
- Ключевыми пунктами соглашения являются:
- Если достигнуть соглашения не получилось
- Алгоритм действий следующий:
- Алгоритм действий по прекращению срочного договора через судебную инстанцию:
- Последствия прекращения договора аренды
Договор может быть срочным и бессрочным, заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ); если имущество сдается в аренду на срок более 11 месяцев, договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ в порядке, установленном Федеральным законом №.
218 от 13 июля 2015 года.217 Стороны могут расторгнуть договор аренды в любое время.
Стороны имеют право расторгнуть договор аренды в любое время; при этом партнеры должны быть уведомлены за три календарных месяца. Для другого имущества этот срок короче — один месяц (статья 610 (2) Гражданского кодекса РФ). По истечении этого срока договор считается заключенным (ст. 450. 1. 2 Гражданского кодекса РФ).
Односторонний отказ от договора недопустим, если только арендатор (или собственник) прямо не оговорил это. Серьезных оснований для расторжения договора не существует.
Стороны могут заранее договориться об условиях расторжения срочного договора. Договор может содержать пункт о том, что одна из частей обязана выплатить компенсацию другой части (статья 310.3 Гражданского кодекса РФ).
Если пункт о потенциальных причинах одностороннего отказа отсутствует, то расторжение до истечения срока действия договора допускается:
По соглашению сторон.
Арендатор обязан отклонить письменный отказ арендодателя от расторжения договора в установленный договором срок или выждать до 30 дней после истечения срока соответствующего письменного заявления, если имеет место предъявление претензии по судебному решению (ст. 452. 2 Гражданского кодекса РФ).
По ст.620 ГК РФ у арендатора должны быть законные основания для прекращения договора (п.2 ст.450 ГК РФ), в частности:
Наличие препятствий со стороны собственника в пользовании имуществом
Наличие скрытых недостатков не может быть индивидуально оговорено собственником в конце договора и препятствовать клиенту в пользовании имуществом, если они не могли быть выявлены при осмотре имущества.
Бездействие владельца по проведению существенного ремонта в согласованные или разумные сроки
Невозможность дальнейшего использования недвижимости из-за ненадлежащего состояния, вызванного внешними условиями или невыполнением других частей договора.
Договор может содержать и другие условия, которые признаются «обязательными». При обнаружении нарушения правомочная сторона может потребовать немедленного расторжения договора в судебном порядке (см. статью 450 (2) Гражданского кодекса РФ).
Внимание. Преждевременная эвакуация помещений (до наступления срока, предусмотренного договором аренды) сама по себе не является основанием для расторжения договора аренды. Такова позиция Высшего Арбитражного Суда РФ (стр.
13 письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года). Арендная плата продолжает накапливаться, а обязательства арендатора — увеличиваться.
Имейте в виду, что арендодатель может потребовать через суд:
Арендная плата за весь период аренды,
уплата штрафов и пеней в соответствии с законодательством РФ и по письменному соглашению.
Возмещение ущерба (упущенная выгода).
Арендатор должен иметь материальные основания для отказа или выплаты компенсации (ч. III ст. 310 ГК РФ и решение Верховного суда РФ № 305-ЭС15/6784).
Основания для одностороннего отказа от договора указываются в разделе «Порядок получения» или «Заключительные положения». Если в документе нет такого пункта, постарайтесь договориться полюбовно. Суды — это последнее решение.
Истцы рискуют получить отмывание средств и отказ в удовлетворении требований, что показано только при наличии законных оснований.
Не забывайте, что арендодатель может подать встречный иск в случае:
Невыплата гарантий
Повторные и серьезные нарушения (в частности, использование имущества в целях другого лица по назначению)
Ухудшение состояния имущества в период пользования и/или владения (например, приведение имущества в негодность); и
неуплата согласованной датированной арендной платы в течение двух или более последовательных периодов, неурегулированная субаренда имущества.
неурегулированная сдача имущества в субаренду; и
Стоит обратиться за юридической консультацией, если есть сомнения в том, есть ли основания для решения вопроса об аренде. Это может помочь арендаторам избежать многих трудностей и расходов, связанных с обжалованием в суде.
Ключевыми пунктами соглашения являются:
Дата окончания срока действия договора аренды, а также
дата передачи помещения арендодателю; и
дата возмещения гарантийных обязательств и компенсации расходов на ремонт (если такие платежи подлежат оплате); и
Срок перечисления просроченной арендной платы (если таковая имеется).
Как только арендатор возвращает помещение арендодателю в соответствии с законом о возврате и получает подпись владельца на копии документа, арендная плата прекращается. Остается только выполнить оставшиеся обязательства (если таковые имеются).
Если достигнуть соглашения не получилось
Если вы в одностороннем порядке расторгаете договор на неопределенный срок, вы должны уведомить владельца за один-три месяца, в зависимости от типа недвижимости (статья 610 Гражданского кодекса).
Алгоритм действий следующий:
Составьте письменное уведомление с указанием причин и сроков возврата гарантии и возмещения ремонтных работ.
Отправьте письмо с регистрацией арендатора вместе с перечнем квитанций и приложений или вручите уведомление лично под роспись.
Вернуть здание в указанный срок на основании письменного двустороннего возврата здания.
Для получения информации о процедуре въезда обратитесь в Росреестр.
Алгоритм действий по прекращению срочного договора через судебную инстанцию:
Установить SO — так называемое «соглашение о жалобе» (это обязательный пункт). См. раздел 452(2) Гражданского кодекса).
Отправьте документацию владельцу тем же способом (по закону на ответ дается 30 дней, но могут быть установлены более короткие сроки, в том числе предусмотренные договором аренды).
Получите официальный отказ или подождите 30 дней.
Соберите доказательства нарушения; если находится в аварийном или неинтегрированном состоянии согласно Положению о САНПИНе, необходима экспертиза; если уничтожено или повреждено собственником — справка МЧС.
Письменное изложение иска, включая подробное описание требований к ответчику и ссылку на нормы законодательства. Подать иск в арбитражный суд (для юридических лиц) или в суд общей юрисдикции (для физических лиц). Во избежание ошибок рекомендуется поручить составление документа юристу.
Оплатите официальную пошлину и подайте документ в суд.
Вы должны присутствовать на всех слушаниях.
Дождитесь вынесения решения. Решение вступает в силу через месяц после принятия. С этого момента в договоре вопрос официально урегулирован.
Если вы удовлетворили иск, вы должны подать соответствующее судебное решение в регистрационную службу для регистрации.
Изъятие имущества и передача его владельцу: убедитесь, что вы получили подпись ответчика на соглашении о возмещении.
Последствия прекращения договора аренды
В случае успеха собственник возвращает гарантию арендатору (ст. 381. 1. 2 Гражданского кодекса). В договоре могут быть предусмотрены и другие условия. Например, суммы могут быть предназначены для компенсации или погашения арендной платы за прошлый месяц.
Собственник возмещает стоимость ремонта, если это было предварительно согласовано в письменном виде (см. Гражданский кодекс § 623 § 2).
Если собственник отказывается подписать возврат помещения даже после того, как суд принял решение о расторжении договора, это незаконно (см. Гражданский кодекс § 655 § 2).