Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать

Покупка вторичного жилья — на что следует обратить внимание? Этот вопрос часто волнует потенциальных владельцев. Однако важно помнить, что оцениваются не только квартиры. Особенностью вторичного рынка является то, что дома находятся в структурированных районах.

Это означает, что вопросы инфраструктуры стоят не так остро, как в случае нового строительства. Однако все же есть несколько моментов, о которых следует знать.

Переезд в город — это большое преимущество, если вы находитесь рядом с метро или системой общественного транспорта. Однако здесь могут быть неприятные сюрпризы — нежелательные гости, прибывающие на близлежащие террасы, — не самое чистое (в прямом смысле этого слова) намерение. Если вы предпочитаете логистическую инфраструктуру, будьте внимательны, не заперт ли внутренний двор дома — закон разрешает ставить преграды (фасады) и даже заборы.

Кстати, о дорожном движении. Если оно проходит близко к дому, стоит оценить, не будет ли шум или свет от него раздражать жильцов. Трамваи, вибрация от метро и свет фар от автобусов могут раздражать, особенно ночью.

Обратите внимание на доступность магазинов. Особенностью больших городов является то, что зачастую чем ближе район к центру, тем меньше супермаркетов поблизости. Очень дорогие или отдаленные магазины — не лучший вариант для длительного проживания.

Если для вас это важно, узнайте, есть ли поблизости парки, места для прогулок и велосипедов. Это также хорошо для тех, кто занимается спортом, совершает длительные прогулки или разводит собак. В любом случае, стоит заранее узнать, как оценивается экологическая ситуация в районе.

В Интернете можно найти карты качества воздуха и воды в разных районах города.

Хотя судить о районе на глаз может быть трудно (если только вы не ищете элитное место), недоброжелательность, несчастья и беспорядки должны быть предупреждающими признаками.

Важно: Если вы покупаете квартиру с помощью маклера, не доверяйте слепо его заявлениям. Также не ограничивайтесь короткими «демонстрационными» показами квартир. Помимо консультаций по выбору квартиры на вторичном рынке, вам могут предложить наиболее привлекательное время и форму демонстрации квартиры.

Это одна из уловок, используемых безжалостными брокерами. Подробнее о том, как не попасть в их ловушку, читайте в нашей статье. Действительно, желательно приехать и осмотреть район самостоятельно.

Если есть возможность, имеет смысл поговорить с соседями.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

Помимо очевидного (того, что можно оценить визуально), обратите внимание на количество машин возле дома, на зеленую зону (если таковая имеется, на состояние двора)».

За общей недвижимостью обычно присматривает управляющая компания. Имеет смысл поинтересоваться, кто обслуживает здание и есть ли жалобы от жильцов. Важно отметить, является ли подвал открытым или закрытым.

В больших городах сбор и сортировка мусора является серьезной проблемой. Если для вас это важный вопрос, узнайте, как работает местная организация по утилизации отходов.

Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Покупайте квартиру, где первый владелец не является юридическим последствием. Очень важно лично проверить все шаги, чтобы избежать неприятных ситуаций (например, выяснить, что у квартиры есть другие владельцы, которых не уведомили, или что там до сих пор зарегистрированы неизвестные люди). К оттенкам покупки на вторичном рынке чисто юридического характера относится проверка дома на чистоту.

Чтобы убедиться, что у квартиры «чистая» история и что вас не пытаются обмануть, сделайте следующее

1. попросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (EKMA). Это позволит проверить собственника и понять, кому принадлежит квартира — и является ли это лицо, продающее вам квартиру (помните, если у вас есть доверенность, это может быть представитель).

Вы также можете получить выписки самостоятельно — их можно запросить на сайте Росреестра, в МФЦ или в одном из офисов Росреестра.

В выписке также будет информация о том, есть ли на квартире обременение (например, если она находится в ипотеке, поручительстве по кредиту и т.д.).

ВАЖНО: Если вы не уверены в своих возможностях, попросите своего адвоката проверить квартиру. Он или она должны быть независимы и не связаны с продавцом или брокером. Так вы будете уверены, что они полностью на вашей стороне.

Если квартира была приобретена в ипотеку, попросите в банке квитанцию, подтверждающую погашение ипотеки и все выплаты. В противном случае вам придется выплачивать ипотечный кредит.

2. попросите предъявить технический и кадастровый паспорта на квартиру.

Важно убедиться, что они соответствуют состоянию указанной недвижимости. Если владелец производит значительные перепланировки и не дает на них разрешения (которое должно быть проставлено в паспорте), это может вызвать проблемы в дальнейшем. Кроме того, безопасность всех изменений ставится под сомнение, а незаконный ремонт может создать проблемы для самого дома.

3. документы, подтверждающие личность владельца и его финансовое и юридическое положение.

Личность человека, продающего вам квартиру, должна совпадать с той, что указана в документах на собственность. Это можно проверить, попросив предъявить его паспорт.

Как уже упоминалось, агент владельца также может продать квартиру, но у него должна быть доверенность, дающая ему такое право. Всегда спрашивайте ее и убедитесь, что она заверена нотариально.

К сожалению, мошенничество с «ложными владельцами» все еще существует, поэтому будьте осторожны в этом случае.

Кстати, если у владельца есть супруг, то квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью, и для ее продажи необходимо согласие второй половины. Если вам продадут квартиру без согласия супруга, он может опротестовать сделку.

Если вдруг возникнут сомнения в профпригодности продавца, вы имеете право потребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансера. В самом деле, если владелец признан недееспособным (если после оплаты можно устроить родственника), сделка может пострадать.

Кроме того, проверьте, нет ли у продавца судимости (следует обратиться в суд по месту регистрации). Если выяснится, что он является преступником или просит большую сумму денег, рекомендуется отказаться от сделки.

4. выписка финансовых счетов.

Это необходимо для того, чтобы у вас не было долгов перед коммунальной службой. Помните, что после завершения контракта все долги переходят к новому владельцу, то есть к вам. Заранее выясните, является ли владелец квартиры ответственным плательщиком, чтобы избежать судебного преследования на солидную сумму.

Что еще важно узнать

Выясните, кто именно зарегистрирован в квартире. Для этого вы можете попросить у владельца справку о составе семьи. Владельца можно получить в ОДН.

В справке указываются все люди, зарегистрированные в квартире в настоящее время, а также те, кто был зарегистрирован ранее. Следует обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети. Если да, то выясните, есть ли альтернативная крыша, под которой они могут быть зарегистрированы после их отъезда.

В противном случае они не могут быть лишены законной регистрации.

Порядок передачи денег

Это еще один очень важный момент, о котором необходимо позаботиться заранее. Процедуры прописываются в договоре, и обе стороны должны их соблюдать. Один из безопасных способов — перевести деньги на счет нотариуса.

Оттуда предыдущий владелец получает их после заключения договора купли-продажи и передачи квартиры новому владельцу, то есть после передачи вам.

Кстати, не забывайте, что если вы не получили в прошлом удержания с имущества, вы можете это сделать и как это сделать объясняется в статье (см.).

Какие?

Они отказываются показывать фотографии. Они не учитывают ипотеку (если у вас есть ипотека). Недвижимость принадлежит менее трех лет (если вы продаете, вам придется заплатить значительные налоги.

(Многие пытаются втиснуть их в стоимость квартиры, увеличивая бюрократию). Квартира отремонтирована, но не узаконена. (Это очень важно для ипотеки.

Квартиры с серьезными банковскими изменениями не могут быть выданы в ипотеку, а легкие — типа разрушенных антресолей, снятых дверей — требуют легализации в течение 6 месяцев после покупки, процесс раздражающий и дорогой). Однако есть и положительные моменты в значительных изменениях (снос стен, перенос жидкого пятна), которые не легализованы. Вы можете смело просить скидку.

И всевозможные варианты довеска.

Это когда бабушка в квартире прописана?

И не только. Обременения, то есть ограничения прав собственника в пользу третьих лиц, условно различают двух видов. Одни из них легко выявить, другие — сложнее.

Например, если существует «законная ипотека», то эту информацию можно найти, заказав в МФЦ запрос в Единый государственный реестр юридических лиц. Однако наличие договоров доверительного управления, договоров аренды/найма жилья, а также то, зарегистрирован ли в квартире кто-то еще, выяснить самостоятельно не так просто. Эти пункты часто не отражены в статусе в ЗАГСе.

В идеале квартира должна быть у одного собственника, с четкой историей наследства и без проблем с документацией (однако, необходим брокер или хотя бы один юрист, так как это менее идеальные варианты. — (Фактор). В этом отношении покупка новостройки проста — избегаешь долгих мучений по контролю за наследниками.

Однако у новостройки есть и другие оттенки — экономические и временные, которые вам также необходимо понимать.

А если я хочу справиться собственными силами?

Следующий шаг — составление бюджета. Не забудьте отложить некоторую сумму (не менее 70-100, 000) на необходимые дополнительные расходы — аренда в случае взаимных договоренностей, сделки по совместному владению, срочная бюрократия, авансы за торговлю, нотариальные расходы в случае авансов перед перевозкой, юридические консультации или администрирование перед покупкой Оплата внезапно обнаруженных штрафов за неуплату коммунальных услуг. Исследование рынка после определения бюджета.

А как сейчас вообще с ценами? Торговаться можно?

Вам нужно вести переговоры! В последние годы рынок недвижимости был на стороне покупателей. Цены значительно снизились и пока не растут быстрыми темпами. Кроме того, на рынке есть варианты.

Вместо того чтобы хватать первое попавшееся, вы можете спокойно рассматривать десятки квартир, которые устраивают вас по многим параметрам. На вторичном рынке базар может дать до 10% от объявленной цены. Аналогичная ситуация складывается и в новостройках.

Компании более чем охотно предоставляют скидки и рассрочку при покупке квартир в комплексе.

Где лучше брать — в новых домах или старых?

Все зависит от того, что именно вам нужно. Если вы хотите сразу переехать и жить, покупайте вторичную квартиру. Если ваш бюджет ограничен, подойдет и вторичка, и новостройка.

В старых зданиях выбор больше, и вы можете сэкономить много денег, купив новостройку на ранних стадиях строительства. В этом случае многие объекты недвижимости не завершены, и можно подождать окончания строительства, прежде чем приступать к переоборудованию. Комплексные новые здания стоят еще дороже.

А недостроенную можно покупать?

Изучать их можно с осторожностью. Прежде всего, после того, как квартира построена, вам придется где-то жить — как минимум один-два года, если проект большой, а то и год. Например, если вы хотите продать квартиру, в которой живете, и купить квартиру в новостройке, то в программе взаимозачета вы должны предусмотреть следующее Вы продаете свою недвижимость и получаете средства на покупку жилья.

При таком раскладе вы уже не сможете жить в своей старой квартире. С другой стороны, это выгодный вариант, поскольку строящиеся дома дешевле вторичного жилья. Можно без финансовых потерь обменять свою старую хрущевскую квартиру на современный дом.

Кроме того, если вам есть где остановиться, квартира в строящемся доме может стать отличным вариантом. Например, если вы хотите расширить свою жилплощадь, у вас может не хватить средств на выбор построенных альтернатив. — Дом.

(С 2014 года действует федеральная программа субсидирования ипотеки на квартиры в новостройках). Однако следует уточнить, что при покупке строящейся квартиры всегда есть небольшой риск.

Какие тут риски?

Во-первых, юридически. квартир как интегрированных объектов недвижимости еще не существует (они еще не построены). Во-вторых, всегда существует вероятность того, что дом не будет достроен или закончен в заявленные сроки.

(Эта вероятность значительно снижается, если производитель находится на рынке в течение длительного периода времени и вся документация, связанная со строительством, в порядке). В-третьих, если квартира приобретается без завершающих работ, то первый или второй год необходимо прожить в состоянии вечного ремонта. Однако в силу этих факторов вероятность того, что квартиры в строящемся доме будут сданы в аренду, значительно ниже.

В среднем разница в стоимости квадратного метра от этапа котлована до завершения строительства составляет 30-35% (в некоторых случаях выше).