Особенности выкупа арендованного имущества — адвокат Мурзакова Е. М.

Стороны договора аренды могут договориться о том, что арендатор имеет право выкупить имущество до заключения договора. Договор аренды должен отвечать требованиям соответствующих разделов Гражданского кодекса о таких сделках, а также правилам договора купли-продажи такого имущества.

В дополнение к обязательным условиям договора аренды, таким как цель, срок, размер и порядок выплаты арендных платежей, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны соблюдаться обычные правила оценки имущества.

Форма договора сильно варьируется в зависимости от вида арендуемого имущества. Для недвижимого имущества, помимо письменной формы, стороны должны зарегистрировать договор в государственных органах.

Стороны могут свободно договориться о том, считаются ли лизинговые платежи платежами выкупной стоимости. Однако может быть определен альтернативный порядок выплат.

Если решение о выкупе принято после заключения сделки

Также может произойти следующее. Арендодатель решает продать недвижимость, а арендатор имеет возможность ее выкупить. В этом случае стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Такое дополнительное соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Здесь могут быть некоторые тонкости. Если требуется другой тип договора купли-продажи.

Дополнительные записи. Эти нюансы необходимо учитывать, особенно при сделках с недвижимостью. Это связано с тем, что недвижимость контролируется государством, которое ведет учет практически всех сделок с ней.

Если обе стороны согласны, то сумма, ранее выплаченная в качестве арендной платы, может быть зачтена и использована для покупки недвижимости. Однако если владелец не согласен, арендатор должен заплатить полную стоимость покупки.

Преимущественное право выкупа

В некоторых случаях арендатор может иметь право отказаться от покупки имущества первым. Если имущество арендуется СМИ у государства или муниципалитета, а имущество выставлено на продажу, арендатор имеет право заявить о своем желании приобрести имущество первым. Однако если арендатор не заинтересован в приобретении арендованного имущества, оно может быть продано на обычных условиях.

Когда выкуп арендованного имущества невозможен

Закон предусматривает некоторые ограничения в отношении определенного имущества (см. статью 624(3) Гражданского кодекса), в частности те, которые не допускают продажу имущества. Эти случаи определяются следующим образом

1. общие нормы закона, предусматривающие, что объекты, исключенные из частного оборота, и объекты не могут быть выкуплены. К ним относится, например, боевое оружие различных видов. Если они сдаются в аренду и в договоре содержится условие о выкупе, то он является недействительным.

2. некоторые специфические правила и статьи, содержащиеся в различных нормативных актах. Например, невозможно выкупить землю в некоторых видах целевых назначений, так как Закон о земле прямо запрещает это. Невозможно выкупить некоторые виды муниципальной собственности (помещения, здания), предназначенные для выполнения социальных функций.

Перед заключением соглашения проконсультируйтесь с юристом о потенциальных рисках.

Подготовка договора

Изучение всех необходимых условий между соглашением и другим — самый важный шаг. Впоследствии многое может зависеть от правильности и точности формулировок соглашения. Поэтому при совершении подобных сделок роль профессионального юриста, который может предусмотреть условия покупки арендованного имущества с одной стороны, настолько важна, что от исполнения нельзя отказаться.

обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

В конце договора важно определить момент, когда все существенные условия и право собственности переходят к арендатору. Этот момент в договоре определяется как

• окончание срока аренды; и
• выплата возмещения кредитору.

Кроме того, существует множество других дополнительных деталей, которые необходимо рассмотреть и определить в договоре.

Что такое аренда с последующим выкупом?

Статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет две сделки: аренда квартиры и покупка недвижимости. По условиям такого договора арендатор может стать собственником квартиры по истечении срока аренды, если до этого момента была выплачена вся рыночная стоимость. Однако это не является обязанностью арендатора выкупить квартиру, и арендодатель не имеет права заставить арендатора выкупить квартиру по истечении срока действия договора аренды.

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин хочет купить квартиру стоимостью 3 млн рублей, но у него нет достаточно четкой позиции для получения ипотечного кредита. В этом случае можно попробовать договориться с продавцом о найме этого жилья при последующих приобретениях на срок, скажем, три года, в этом случае выплачивается собственнику три миллиона рублей, и в течение трех последующих лет — гражданин становится собственником жилья.

При этом плата за наем служит отдельной платой за пользование жильем и может быть включена в стоимость приобретения квартиры.

Чем аренда с последующим выкупом отличается от ипотеки?

Ипотека, в отличие от рынка аренды, всегда предполагает ряд требований банка к заемщику. Эти требования включают наличие собственных сбережений для досрочного погашения, хорошую кредитную историю, нормальный доход и способность вовремя вносить ежемесячные платежи. Требования предъявляются и к приобретаемой недвижимости.

Например, банки вряд ли дадут кредит на квартиры в готовых или разрушенных зданиях.

Лизинг, с другой стороны, оставляет выбор недвижимости за покупателем, без согласования с каким-либо другим лицом или организацией. Если в договоре не указано иное, лизинг с правом выкупа не предусматривает начисление процентов на квартиру до полной выплаты покупной цены.

Однако аренда с правом выкупа аналогична ипотеке с возможностью использования материнского (семейного) капитала и использования жилищных льгот, если подписан рыночный договор.

В чем разница между арендой жилья с последующим выкупом и покупкой жилья в рассрочку?

Многие путают аренду жилого помещения с правом выкупа и покупкой в рассрочку? Статья 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, они очень разные. В первом случае договор основан на договоре аренды, тогда как во втором случае договор найма жилого помещения основан на рыночном договоре. Поэтому, в отличие от договора аренды, продажа в рассрочку не требует выплаты дополнительных средств в виде арендной платы в период выплаты капитала.

Кроме того, при продаже в рассрочку право собственности на квартиру переходит к покупателю сразу после заключения договора купли-продажи, а продавец становится залогодержателем квартиры до полного погашения долга, аналогично ипотеке. При выкупе аренды право собственности на квартиру остается за владельцем всей аренды и переходит к арендатору только после полного погашения стоимости квартиры.

Какие документы нужны для заключения договора аренды с последующим выкупом?

Арендатору достаточно одного паспорта для заключения договора аренды с последующим приобретением. Далее владелец квартиры должен предоставить.

паспорт гражданина Российской Федерации, а

документы о переходе права собственности (например, договор купли-продажи), an

выписку из Единого государственного реестра юридических лиц; и

документы, подтверждающие, что наниматель не задерживал оплату коммунальных и других платежей за квартиру или каких-либо других платежей.

Если квартира, сдаваемая в аренду на позднем рынке, имеет общую собственность — должен ли продавец предоставить письменное согласие всех остальных собственников на совершение такой сделки? Если квартира находится в общей собственности, продавец должен предоставить письменное согласие залогодержателей. ипотеки, и письменное согласие залогодержателей, если квартира заложена.