Как заставить работать обнаглевшую управляющую компанию. Инструкция для жильцов — Секрет фирмы

Управляющая компания — это организация, которая управляет или обслуживает дом. Для этого она заключает специальный договор с собственниками квартир.

Обязанность делать то, что должна делать управляющая компания, подробно описана как в Жилищном, так и в Гражданском кодексе. Проще говоря, управляющая компания должна «осуществлять организационно-управленческие услуги», а также «осуществлять содержание и ремонт здания и имущества в местах общего пользования». Что скрывается за этими страшными словами?

Осуществляя услуги по организации и управлению, АК:.

• видит, кто в здании не платит за коммунальные услуги, и
• следит за качеством коммунальных услуг, и
• договариваются с подрядчиками об обслуживании своих домов, они
• Они занимаются бюрократией.

А выполняя работы по обслуживанию и ремонту зданий и общедомового имущества, они

• готовят дом к зиме и
• заботятся о своевременном вывозе мусора и снега; и
• следят за тем, чтобы все инженерные коммуникации и конструкция здания были в исправном состоянии
• следят за тем, чтобы фасады находились в хорошем состоянии.
• Они следят за тем, чтобы у жильцов всегда были вода, газ, отопление, дренаж, а также за ремонтом необходимых систем.
• Они поддерживают чистоту в зданиях.
• Присматривают за дворами и заботятся об архитектурном оформлении здания.
• Устанавливают общедомовые счетчики и следят за их исправностью.
• Ухаживают за местами общего пользования насекомых (подвалы, коридоры и т.д.), а также
• Проводят обычный ремонт, и
• устраняют аварии.

И то, что управляющая компания вообще не обязана делать, напр.

• устанавливать системы видеонаблюдения
• ремонтировать домофоны, напр.
• смыть граффити с фасада (да, верно), и
• Устранять случайные последствия халатности собственника (например, ущерб соседям от затопления нижнего этажа со сломанной решеткой в квартире устраняется управляющей компанией, а от сломанной стиральной машины — нет).

Минимальный перечень услуг, которые каждая управляющая компания должна предоставлять жильцам, определяется правительством.

Вы считаете, что ваша управляющая компания переезжает в другое место, и хотите пожаловаться в правительство. Прежде чем писать жалобу, изучите свой договор с агентством — в нем четко прописано, что должна и чего не должна делать управляющая компания. Вы можете запросить документацию у самой управляющей компании — она должна вам ее предоставить.

Например, жилец дома в Палате общин пожаловался, что управляющая компания не убирает лестницу. В соответствии с договором было доказано, что эта работа не входила в обязанности управляющей компании и не оплачивалась жильцом. Чтобы решить вопрос с «Грязной лестницей», нужно было на собрании жильцов похоронить договор с управляющей компанией, говорит Рустам, руководитель юридической службы компании «Форуги».

Когда вы платите за услуги управляющей компании, вы должны понимать, на что тратятся ваши деньги. Иначе в итоге вы можете заплатить сотни или тысячи рублей за то, чего управляющая компания никогда не делала и не будет делать.

Вот пример. Коммунальная компания включает в счет и сумму за уборку муниципальной парковки, которая находится рядом с домом, но не принадлежит ему. Жильцы не обращали на это никакого внимания.

Однако, когда они решили проконтролировать расчеты ДК по отношению к фактической площади дома, оказалось, что за эту «услугу» они заплатили 2 миллиона рублей.

Кто и на что может пожаловаться

По словам заместителя директора юридической фирмы «Яковлев и АМП» Павла Олейникова, сообщить о нерадивых управляющих компаниях может как собственник, так и лицо, сдающее/арендующее квартиру или другую территорию (от склада до парковки). Партнеры.

Поскольку система ЖКХ «видит» собственника жилья, ему гораздо проще подать жалобу через электронные сервисы. Арендатору же необходим договор аренды, в котором указано, что он несет ответственность за содержание жилья, говорит Анна Чернеска, консультант платформы Doma. AI.

Жалобы можно подавать по разным поводам.

Например, если в квартире прорвало трубу или аварийные службы не отреагировали вовремя. Это реальная история из жизни одного из авторов. Эта квартира и квартира соседа снизу понесли серьезный ущерб, потому что воду не удалось перекрыть сразу, но ущерб мог быть гораздо меньше, если бы коммунальщики поторопились.

Другой пример: если фасад внезапно падает на припаркованный автомобиль, оставляя царапину или вмятину. Это тоже повод для жалобы. Это связано с тем, что в обязанности всех смотрителей входит контроль за состоянием фасада.

Куда жаловаться

Если сторож не убирает снег, а радиаторы хорошо прохудились от сезонного холода, необходимо в первую очередь обратиться в диспетчерскую управляющей компании и запросить регистрационный номер обращения, говорит Рустам Форуги, Law and Consulting. Также следует жаловаться на прорванные трубы или другие аварийные ситуации подобного характера. Для этого вы можете отправить письмо по почте, электронной почте или лично.

В письме вы должны указать:.

• Ваше имя и фамилию,.
• Ваши контактные данные,.
• Точный адрес помещения, и
• тип нарушения.

‘Помимо установления фактических условий происшествия, желательно с помощью фото- или видеодокументации, важно также, чтобы в случае подачи письменной или электронной жалобы были приняты меры контроля для устранения недостатков, — говорит Рустам Форуги.

Если контролирующая компания вообще не рассматривает ее, или срывает сроки, или все делает неправильно, следует обратиться к руководителю компании».

Жалобы должны быть поданы в письменном виде в двух экземплярах: один экземпляр остается в управляющей компании, а второй запечатывается при получении и возвращается с указанием даты, должности, фамилии и подписи получателя. Жалобы расследуются в течение 30 календарных дней.

Если управляющая компания игнорирует просьбы жильцов или отказывается их удовлетворить, самое время подать жалобу в государственные органы — жилищную инспекцию, прокуратуру, Los Potrebnadores и Federal Antonopas (FAS). Это можно сделать в частном порядке или коллективно, причем жалобы можно подавать одновременно в несколько инстанций.

Жилищные инспекции — это хорошее место для обращения, если управляющая компания нарушает права жильцов и плохо выполняет свои обязанности. Например, если компания не следит за работой лифтов, не проводит регулярную уборку (как и лестниц), не устраняет последствия аварий или ремонт подъезда. Жилищная инспекция отвечает на жалобы в течение 10 рабочих дней, говорит Оксана Васильева, доцент кафедры правового регулирования финансовой деятельности Экономического университета при Правительстве РФ.

Жильцы могут обратиться в Роспотребнадзор, если их права были нарушены. Например, если коммунальная служба не информирует их об условиях и качестве предоставляемых услуг или отказывается возмещать расходы, они могут подать иск в суд. Срок проверки составляет максимум 30 календарных дней.

ВАЖНО: С 2017 года Роспотребнадзор проводит проверки, потому что жильцы выразили протест коммунальной компании и ситуацию нужно исправить, а коммунальная компания отказывается это делать.

Если вы считаете, что другие государственные органы не проверили ваши доводы и не приняли необходимых мер, следует жаловаться в региональную прокуратуру, говорит Андрей Чернин, руководитель юридической компании Saunin Law. Вы также можете обвинить КС в незаконном бездействии, преступной халатности или неправомерных действиях. У прокуроров есть 30 дней на ответ.

В зависимости от того, как будет развиваться проверка, страховая компания должна либо зафиксировать правонарушение, либо сказать, что не обнаружила его.

Жаловаться в ГФС стоит, если управляющая компания нарушает закон о государственных закупках или становится монополистом (то есть обслуживает большое количество домов при минимальной конкуренции или ее отсутствии). Еще одна причина для жалобы — необоснованное ценообразование или навязывание ненужных услуг. Срок подачи жалобы — до 30 календарных дней.

Когда идти в суд

Существует множество различных причин для обращения в суд. Например, вы хотите устранить недостатки в содержании дома, потребовать возмещения ущерба, взыскать штраф или компенсацию за то, что управляющая компания не выполнила требования добровольно. По вашему желанию.

Рустам Форуги говорит, что важно собрать как можно больше доказательств того, что вы не только видели проблему и явились в суд, но и приложили все усилия для решения вопроса в судебном порядке.

Были случаи, когда суд первой инстанции и апелляционный суд отклоняли иски арендаторов о возмещении ущерба в связи с ненадлежащим/неудовлетворительным обслуживанием, потому что они сначала не попытались решить проблему (и получить компенсацию) с помощью временного судебного запрета, — объясняет он.

Поэтому, прежде чем обращаться в суд, вам следует

• сделать фотографии или видеозапись нарушения, а если характер нарушения не может быть доказан таким образом, следует провести собрание жильцов.
• подать жалобу в управляющую компанию о нарушении, и
• получить ответ от жилищного кооператива — молчание считается отказом ответить на жалобу.
• Чтобы подать новую жалобу, вы должны
• дождаться ответа — если ответа нет и управляющая компания ничего не предприняла для решения проблемы, следует обратиться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или ФАС.
• Если они не нашли проблему, но вы уверены, что ваши права нарушены, обратитесь к юристу для подготовки досудебных мер (сама проблема, а также многочисленные факты и проигнорированные обращения, а также ваши требования и условия, которые должна выполнить управляющая компания).
• Если управляющая компания игнорирует ваши попытки решить вопрос во внесудебном порядке, вы должны обратиться в суд.
• Если суд откажется удовлетворить ваши требования, вы можете подать апелляцию в вышестоящий суд (в Москве, например, после районного суда есть Московский городской суд).

Что грозит УК

Если управляющая компания нарушает свои договорные обязательства, вы должны возместить собственнику причиненный им ущерб, а также вред жизни, здоровью или имуществу, причиненный ненадлежащим обслуживанием.

Роспотребнадзор может привлечь управляющую компанию к ответственности за ненадлежащее предоставление услуг или полное их отсутствие, считает юрист Евгений Корнеев.

Жилищные инспекторы могут проверить, соблюдает ли управляющая компания требования лицензии. Другими словами, они могут проверить, выполняет ли управляющая компания все услуги, перечисленные в лицензии.

Пока что они могут только выносить предупреждения управляющим компаниям. Алексей Шильников, директор линейки продуктов «Мой дом онлайн», говорит, что не может наложить штрафы немедленно, потому что в России действует мораторий на проверки и штрафы до конца 2025 года.

Однако в обычной жизни управляющие компании могут быть оштрафованы очень сильно.

• Если управляющая компания не предоставит необходимую информацию об оказываемых услугах, [штраф от 5 000 до 10 000 рублей] (http://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_34661/59f86440655bf2aec393fd 031c5a4bc13cfcdc17/).
• штраф в размере [от 10, 000 до 20, 000 рублей] (http://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_34661/59f86440655bf2aec393) в случае включения управляющей компанией в договор условий, нарушающих законные права потребителя fd031c5a4bc13cfcdc17/) предоставляется.
• Если управляющая компания нарушает санитарно-гигиенические нормы (что может быть связано с поломкой вентиляции или шумом в лифте), она может быть оштрафована на сумму от 10 000 до 20 000 рублей или отстранена от работы на срок до 90 дней.
• Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации здания, она может быть оштрафована на сумму от 40 000 до 50 000 рублей.
• За нарушение правил эксплуатации зданий на АО может быть наложен штраф в размере от 50 000 до 250 000 рублей. Нарушение правил строительного контроля может повлечь за собой штраф в размере от 50 000 до 250 000 рублей.
• Максимальный штраф, налагаемый АК за нарушение правил пожарной безопасности, составляет от 300 000 до 400 000 рублей.

Прокуратура имеет право возбуждать дела об административных правонарушениях. Нарушение правил чистоты, гигиены и коммунальных услуг может привести к ответственности управляющей компании и лишению права управления многоквартирным домом. Это происходит, если прокуратура обнаружит два или более нарушений в течение 12 месяцев, пояснил Антон Палюлин.

В случае многократных серьезных нарушений у управляющей компании может быть отозвана лицензия на эксплуатацию.

Как избавиться от нерадивой УК

Жильцы могут самостоятельно сменить управляющую компанию, не дожидаясь решения прокуратуры. Для этого необходимо провести общее собрание. В этом собрании может участвовать только собственник дома. Здесь речь идет не только о собственниках квартир, но и о собственниках нежилых помещений на первом этаже, в подвале и в погребе.

Собственники должны быть уведомлены о собрании заказным письмом за месяц до его проведения. В уведомлении должно быть указано, что будет обсуждаться, и определены варианты голосования, сказал г-н Париулин.

Для проведения собрания необходимо присутствие не менее 50 процентов собственников. Каждый собственник имеет количество голосов, равное отношению площади его собственности к общей площади здания. Например, владелец квартиры площадью 50 кв.

м в здании площадью 10 000 кв. м будет иметь 0,5%. У владельцев магазина площадью 300 кв.

м в том же здании — 3% голосов», — пояснил Палютин.

Совет избирается председателем и секретарем, а затем, как и взрослые, должен проголосовать на специальном голосовании. По окончании голосования счетная комиссия подсчитывает голоса и объявляет результаты, а президент и секретарь подписывают протокол голосования.

Управляющая компания и ее основные обязанности

Управляющая компания — это организация, которая управляет и обслуживает многоквартирный дом по договору возмездного оказания услуг с собственником многоквартирного дома.

Обязанности управляющей компании можно разделить на две группы

• Он следит и сохраняет всю документацию, относящуюся к зданию.
• Он выступает в качестве посредника между жильцами и подрядчиками, а также в качестве поставщика коммунальных услуг. Он заключает договоры и контролирует качество предоставляемых услуг и оплату за них.
• Предоставляемые услуги и оплата за них.
• Следит за регулярностью коммунальных платежей жильцов МФБ и информирует их об изменениях в счетах.
• Выявляет неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги, которые пользуются этими услугами в обход измерительных приборов.
• Не реже одного раза в год организует общее собрание жильцов и представляет отчет о проделанной работе.

Он работает над содержанием и ремонтом зданий и имущества в общественных местах.

• Он регулярно проверяет состояние строительства и коммуникаций в здании. Дважды в год проводится комплексная оценка состояния конструкции, от фундамента до крыши.
• Поддерживает чистоту внутри и вокруг здания. Определяет программы уборки и контролирует их выполнение.
• Поддерживает ландшафтный дизайн, включая дворы и зеленые зоны.
• Следит за своевременным вывозом мусора.
• Устанавливает и контролирует функционирование общих жилищно-коммунальных служб.
• Проводит плановые ремонтные работы и занимается устранением аварийных ситуаций на вводимых в эксплуатацию участках.
• Готовит дом к зимнему сезону.

В обязанности управляющей организации не входит.

• Установка систем видеонаблюдения,.
• ремонт межквартирных коммуникаций,.
• очистка фасада здания от рисунков и надписей, и
• декорирование помещений здания.

Однако эти и другие обязательства по управлению могут быть включены в специальные договоры управления МФБ при взаимном согласии сторон.

Куда можно подать жалобу на управляющую компанию

Если жильцы многоквартирного дома не удовлетворены управлением Управляющей компании или подозревают, что должностные лица Управляющей компании нарушают закон, они могут обратиться к

• руководителю Управляющей компании, который несет ответственность за
• в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ).
• Роспотребнадзор — или
• в органы прокуратуры — в суд — в прокуратуру; или
• в суд.
• другие государственные органы.

На первом этапе рекомендуется направить обращение ответственному лицу в управляющей компании. Во многих случаях на этом этапе вопрос уже решен. У управляющей компании есть 30-дневный срок для расследования обращения. Если на этом этапе вопрос не решен, можно обратиться в государственные органы. Выбор перевозчика зависит от характера жалобы.

Жалобы на управляющую компанию по жилищной инспекции могут быть поданы в следующих случаях

• Невыполнение управляющей компанией своих обязательств по содержанию, ремонту жилья и общего имущества
• Нарушение правил предоставления жилищно-коммунальных услуг по предоставленной льготе
• Обвинения в том, что управляющая компания завышает плату за жилищно-коммунальные услуги или неправильно рассчитывает платежи
• Отказ в предоставлении информации жильцам о деятельности управляющей компании
• Несоблюдение сроков подготовки дома к отопительному периоду; и
• Незаконный созыв собственника многоквартирного дома; и
• Некачественное управление многоквартирным домом.

Роспотребнадзор может столкнуться со следующими случаями

• Нарушения закона «О защите прав потребителей», а именно
• IK Предоставление или отказ в предоставлении ненадлежащих элементов, касающихся жилищно-коммунальных услуг
• IK Несоблюдение санитарно-эпидемиологических норм сотрудниками; и
• необходимость внесения изменений в счета-фактуры и начисления платы за жилищно-коммунальные услуги.

Жалобу в прокуратуру на управляющие компании следует подавать, если

• обращение в Федеральную службу по надзору в сфере жилищно-коммунального хозяйства и защиты прав потребителей безрезультатно; или
• есть основания подозревать сотрудников управляющих компаний в финансовых махинациях, хищении или растрате денежных средств жильцов; и
• Жизнь, здоровье или имущество жильцов могут подвергаться риску по вине управляющего органа.

Апелляция может быть подана в суд для

• обязать управляющую организацию устранить недостатки в управлении и содержании дома
• потребовать возмещения причиненного материального ущерба и/или морального вреда.

Собственник многоквартирного дома также может обратиться с жалобой на управляющую компанию в другие государственные органы. Например, он может обратиться в Федеральную антимонопольную службу за якобы допущенные эксцессы, а если лестничная клетка давно завалена мусором, он может обратиться в Управление пожарной безопасности.

Четких требований к форме жалобы не существует. Однако, чтобы жалоба была рассмотрена по существу, заявитель должен подробно объяснить ситуацию и четко сформулировать требования.

Жалобы могут быть поданы: в

• лично. Заявления подаются в Управление государственной службы.
• По почте, в том числе по электронной почте. Печатную версию заявления надежнее отправить заказным письмом.
• Онлайн. Самый простой вариант — можно не разбираться, как подать жалобу на управляющую компанию, достаточно заполнить простую форму на официальном сайте организации ГИС или ЖКУ.

Можно ли сменить УК и как это сделать

Если управляющая компания продолжает игнорировать свои обязанности, несмотря на просьбы жильцов, собственник помещения многоквартирного дома может сменить управляющую компанию на более ответственную. Смена управляющей компании — это многоступенчатый юридический процесс, включающий в себя

— Выбор альтернативной управляющей компании. Вы можете встретиться с менеджерами различных управляющих компаний, посетить жилые дворы, поговорить с жильцами и ознакомиться с оценками управляющих компаний на сайте «Реформа ЖКХ».

— Выбрать способ смены УК:.

• Отказаться от подписания нового договора после окончания текущего; или
• Жалобы управляющих компаний на договоры с нарушением правил
• отзыв разрешения на управление домом у АК; или
• расторжение договора по соглашению сторон; и
• замена системы управления многоквартирным домом. Создание совместной собственности.

— Собрание собственников с подготовкой необходимых документов.

— Уведомление о принятом решении предыдущей управляющей компании, а также государственного органа жилищного надзора и местного органа управления жилищным фондом.

— Заключить договор с новым органом управления. Договор считается заключенным, если его подписали более 50% собственников многоквартирного дома.

— Оплата услуг новой управляющей компании. Жильцы начинают платить управляющей организации после присоединения многоквартирного дома к ее лицензии управляющей компании.

Жалоба на имя руководителя УК

Прежде чем подавать жалобу на управляющую компанию в государственный орган, рекомендуется связаться с руководителем управляющей компании. Закон не запрещает сразу подавать обращение в управу, например, в прокуратуру.

Руководитель обязан ответить на все жалобы в срок (30 дней). Игнорирование жалобы является основанием для предъявления ему обвинения со стороны руководства. Он может быть оштрафован и лишен права владения офисом.

Причины для подачи жалобы управляющему:.

• Низкое качество услуг, предоставляемых жильцам. Например, если лестничные клетки не убираются вовремя или мусор не вывозится из здания.
• Услуги жильцам по договору с управляющей компанией не предоставляются или предоставляются с нарушениями.
• Другие сотрудники не реагируют на обращения или жалобы.
• Сотрудники управляющей компании не выполняют свои обязанности перед жильцами.

Суд считает жалобу администратору управляющей компании жалобой. Это полезно, если заявитель впоследствии обращается в суд в соответствии с Законом о правах потребителей.

Жалоба на УК в прокуратуру и в суд

Граждане имеют право немедленно обратиться к прокурору или в суд, минуя другие меры. Однако юристы рекомендуют отложить это действие, чтобы сохранить дополнительные рычаги влияния.

Жалобы в прокуратуру на управляющую компанию, если они поданы государственным органом против управляющей компании по различным причинам, бывают следующими

• управляющая компания работает без лицензии на ведение деятельности; и
• организация регулярно игнорирует обращения; и
• счета увеличиваются незаконно.

Прокуратура расследует нарушения действующего законодательства. Это надзорный орган, и его обязанности позволяют ему проводить проверки, а также возбуждать административные дела против нарушителей.

Прокурор не просто проверяет ситуацию. При необходимости он запрашивает дополнительную документацию и требует объяснений от представителя управляющей компании. Проверка является более масштабной, чем те, которые проводят другие органы.

Суды рассматривают административные иски. Если государственные органы нарушают закон, они попадают на хранение. Например, если Роспотребнадзор незаконно отказывается принимать жалобу.

Она также может подать иск в случае причинения ущерба по вине управляющей компании. Например, если организация причиняет ущерб объекту, принадлежащему третьему лицу, во время сбора отходов. Управляющая компания может предъявить ретроспективный иск к непосредственному виновнику (например, водителю), но первый иск направлен против компании.

Жалоба на УК в Роспотребнадзор

Одно из основных требований управляющей компании связано с соблюдением санитарно-гигиенических норм и норм уборки. Несоблюдение может иметь негативные последствия для жильцов или окружающей среды, и такими вопросами занимается Роспотребнадзор.

Жалобы в Роспотребнадзор подавались в следующих случаях

• Несоблюдение санитарных норм, касающихся содержания жилья. Например, отказ от уборки или ненадлежащий вывоз мусора.
• Необоснованное увеличение счетов.
• Нарушение обязательств, связанных с ресурсоснабжающими компаниями.

Роспотребнадзор имеет право проводить проверки, связанные с деятельностью управляющей компании. Например, измерять уровень шума, контролировать освещение, температуру в помещениях. В принципе, по просьбе собственника.