- Уведомление
- Сбор документов
- Составление договора купли-продажи
- Регистрация в Росреестре
- Оплатить налоги
- Порядок действий
- Исковое заявление
- Необходимые документы
- Расходы
- Виды выкупа
- Сделка между родственниками
- Через суд
- В ипотеку
- На материнский капитал
- Особенности срочного выкупа
- Нюансы выкупа долевой собственности жилья
- Этапы процедуры
- Возможные проблемы в процессе сделки
- Совладельцы
- Несовершеннолетние
- Последствия незаконной продажи доли
- Долевая собственность
- Извещение собственников о своих намерениях
- Уплата налогов
- Выкуп доли в судебном порядке
- Что необходимо делать
- Какие документы нужно взять с собой
Определение совместной собственности содержится в статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В большинстве случаев такой вид совместной собственности между родственниками-родителями возникает в следующих случаях
- Приватизация. Члены одной семьи проживают в одном муниципальном районе и при приватизации каждый (если не отказался) приобретает в собственность определенный отдел.
- Наследство. Когда умирает единственный владелец дома, весь дом может быть передан его родственнику по материнской линии в совместную собственность.
- Развод. Если супруги приобрели имущество во время брака, то при расторжении брака квартиры распределяются между собой в долях, установленных брачным контрактом, законом или личным соглашением.
- Другие ситуации. К ним относятся выдел доли на рынке, дарение, аренда и другие способы приобретения части квартиры.
Независимо от того, является ли сособственник родственником родителей или нет, процесс приобретения долей мало чем отличается. Основное правило заключается в том, что совладельцы имеют преимущество при приобретении доли в жилом помещении.
Существует два способа приобретения доли в жилом помещении
- Добровольно, по соглашению сторон; или
- Судебный.
Каждый способ должен быть рассмотрен подробно.
Уведомление
Сособственники имеют преимущественное право и поэтому будут основными участниками сделки, если в собственности имеется хотя бы минимальная доля.
Если есть другие совладельцы, они должны быть проинформированы о намерениях продажи с самого начала. Это можно сделать, отправив уведомление по адресу.
Его можно направить различными способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки.
Способ. | Преимущества | Недостатки |
---|---|---|
Прямая доставка под роспись | Самый быстрый способ уведомления | Не всегда возможно установить совладельцев, они могут отказаться расписываться, чтобы отложить сделку. |
Почтовое отправление через почтовое отделение с простым уведомлением | Получение уведомления с подписью получателя, подтверждающего получение документа, с указанием личного времени и совладельца | Достаточно долгое время получатель не получает письмо и возвращает его вам с соответствующей отметкой |
Отметка от нотариуса | Безопасная процедура, вам не нужно тратить свое время на самостоятельное написание уведомления | Дополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание извещения |
Независимо от способа уведомления, вы должны дать получателю 30 дней на обдумывание и подготовку ответа (статья 250 Гражданского кодекса). Однако, если они откажутся, можно переходить к следующему этапу.
Если не все совладельцы раскрыты должным образом, сделка может быть признана незаконной и отменена.
Сбор документов
После того как части сделки определены, необходимо сосредоточиться на определенном наборе документов.
- Политические паспорта продавца и покупателя, паспорт продавца и покупателя.
- городские паспорта продавца и покупателя — удостоверение личности домохозяйства (его можно получить в Министерстве иностранных дел или в Министерстве иностранных дел); и
- выписка из Единого государственного реестра собственности и барлинга (или свидетельство о собственности, если оно выдано до 2016 года); и
- согласие супруга (если есть) на продажу акций; и
- техническая документация.
Составление договора купли-продажи
Многие ошибочно полагают, что при продаже части квартиры родительскому родственнику можно составить простой письменный договор и подать его на регистрацию в Земельный кадастр. Однако это не так, о чем говорят изменения, внесенные в 2016 году в положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно им, все сделки, связанные с домом, должны быть заверены нотариусом.
Договор должен содержать следующую информацию
- дата и место заключения
- название договора — название договора, его
- Часть сделки и имя ее представителя (если таковой имеется), и
- описание продаваемой части имущества (размер, местоположение и т.д.)
- стоимость сделки (цена доли квартиры); и
- условия урегулирования споров; и
- способ и дата передачи денег; и
- любые другие юридические условия, которые стороны пожелают включить в договор.
Виды договоров купли-продажи определены в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация в Росреестре
После составления и ратификации договора необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или региональное управление Росреестра со всеми документами и написать там заявление по образцу; в течение 14 дней вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.
Если после приобретения доли вы станете единственным собственником квартиры, вы можете заявить о праве собственности на всю квартиру, а не на отдельные доли.
Оплатить налоги
В отличие от случая дарения части квартиры родительскому родственнику, вам придется заплатить налог в размере 13% от продажной цены. Однако существует исключение.
- Продажа происходит за ту же сумму, за которую продавец приобрел квартиру.
- Стоимость сделки составляет менее 1 млн рублей.
- Имущество находилось в собственности более трех лет.
Пример. Разведенные Свиридовы имеют в общей долевой собственности квартиру, приобретенную в натуральных долях. Каждый из них унаследовал по 1/2 доли; через пять лет Свиридова предупредила бывшего мужа, что хочет продать свою часть квартиры за 400 000 рублей.
Он решил купить долю жены; Свиридовы подписали договор купли-продажи, утвердили его и зарегистрировали в Росреестре. Продавец был освобожден от уплаты налогов, так как квартира находилась в собственности более трех лет, а стоимость сделки составила менее 1 млн рублей.
Порядок действий
- Досудебный компромисс. Этот этап не является обязательным, но стоит попытаться достичь соглашения с родственником-родителем до обращения в суд. Это позволяет сэкономить время и силы.
- Сбор документов. При принятии решения суд должен опираться на достоверные и действительные сведения, поэтому всегда получайте их перед составлением иска. Если собственник не платит за коммуналку, выписку из банка вы оплачиваете — проверьте ее.
- Редактирование претензий. Для этого лучше всего обратиться к профессиональному юристу. Однако можно воспользоваться и интернет-образцами, но стоит помнить, что каждая ситуация индивидуальна и правильно разобраться в ней может только профессионал.
- Направление в суд. Исковое заявление и пакет документов направляются соответствующим способом (лично или по почте).
- Осмотр. На этом этапе вы должны явиться в суд и аргументировать свою точку зрения. Ваши интересы может представлять адвокат. Если дело будет выиграно, расходы на их услуги могут быть взысканы судом и ответчиком.
- Принятие решения. Изучив аргументы всех участников спора, суд выносит решение. Если вы не удовлетворены ею, вы можете подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.
- Апелляция в суд по возмещению убытков. Как только родственник-родитель получит выплату, вы можете обратиться в Росреестр (или МФЦ) для регистрации права собственности на приобретенную часть квартиры, при этом сумма, указанная в решении суда, будет выплачена в качестве компенсации в долях.
Исковое заявление
Следует помнить, что ошибочно оговоренное принудительное приобретение может быть оставлено судом без рассмотрения. Поэтому к составлению заявления следует подойти ответственно.
Необходимые документы
Чтобы заявление было принято судом, к нему должны быть приложены следующие документы
- паспорт заявителя; и
- выписка из реестра спорных объектов недвижимости, а также
- поквартирная карточка с анализом; и
- Доказательство оплаты государственной пошлины, а
- -уведомление о внесудебном урегулировании спора, a
- Заключение эксперта о стоимости приобретаемых акций,.
- техническая документация на жилье.
Расходы
Обязательные налоги должны быть уплачены при подаче заявления в суд. Поскольку требования данной категории подлежат оценке, размер государственной пошлины зависит от стоимости приобретаемых долей и выражается в процентах. Это определено в § 333.19 Налогового кодекса РФ.
Для регистрации прав и внесения изменений в единый реестр недвижимости необходимо дополнительно оплатить 2 000 рублей в Росреестр.
Пример: в 2012 году И.Н. Коновалова подарила внукам Н.Н. Кокорину и Л.Н.
Кокориной каждому по своей однокомнатной квартире. После ее смерти в наследство вступил ее сын (дядя Кокорина и Коколиной) Р.П. Коновалов.
Он решил выкупить свои акции и предложил за каждую по 300 000 рублей. Однако Коколин и Кокорина отказались, так как считали свои акции более достойными. Тогда Коновалов обратился к юристу.
Он помог им найти эксперта по недвижимости. Согласно его заключению, 1/5 часть квартиры стоила 280000 рублей. Коновалов обратился в суд.
Там он также представил доказательства того, что у ne есть отдельное жилье (выписка из реестра Росреестра), что они фактически не проживают в квартире (выписка из домовой книги) и что невозможно выделить какие-либо доли. В ходе судебного заседания ne не ответил на вопрос о долях и заявил, что хочет получить по 400 000 рублей. Однако суд, приняв во внимание заключение эксперта, признал доли незначительными и обязал Коновалова выплатить компенсацию в размере 280000 рублей за доли в квартире.
Аналогично, все расходы на адвокатов (участие, экспертиза и оплата госпошлины) должны были быть оплачены Кокориным и Кокориной в равных долях.
Если вам нужны советы, как лучше купить близкую долю в конкретном случае, юристы нашего сайта работают круглосуточно и бесплатно. Как правило, именно они отличают принудительное приобретение, которое является очень сложным и требует значительных знаний и умения собрать необходимые доказательства обоснованности требования. Именно поэтому сопровождение судебных процессов по профессиональным приобретениям просто необходимо.
- В связи с постоянными изменениями в законодательстве, праве и судебной практике может не хватать времени на обновление информации на сайте
- Поскольку правовые вопросы в 90% случаев носят индивидуальный характер, самостоятельная защита прав и основных вариантов разрешения ситуации зачастую не является адекватной и только приводит к осложнениям в процессе!
Поэтому незамедлительно обратитесь к юристу за бесплатной консультацией и избавьтесь от будущих проблем!
Виды выкупа
В зависимости от родства или правоотношений дольщиков существует несколько видов выкупа.
Сделка между родственниками
Часто родственники родителей, унаследовавшие акции, не хотят приспосабливаться. Тогда один из них продает свою долю в квартире другому. Родительский родственник, у которого есть акции, имеет преимущество при их выкупе.
Если собственник намерен продать свою долю, он обязан письменно уведомить своих сособственников о планируемом приобретении. В извещении определяется цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней после получения уведомления совладелец может заявить о своем намерении продать долю.
ВАЖНО: Только по истечении месячного срока и после получения письменного отказа собственники могут предложить общую собственность на продажу третьему лицу.
Через суд
Нередко возникают ситуации, когда общее имущество продается, а совладельцы не желают приобретать предложенные доли. Это почти всегда происходит в тех случаях, когда доля в общей собственности невелика.
- Совместная собственность рассматривается как незначительная.
- собственники не имеют интереса к имуществу, и
- часть собственности не может быть выделена в натуре.
Просьбы о выкупе направляются в Сессионный суд. В запросе содержится просьба признать данную долю незначительной. Согласно решению суда, предыдущий собственник получает денежное вознаграждение, а доля истца увеличивается.
Если один из совладельцев хочет выкупить долю другого, а тот отказывается ее продавать, иск также продается.
- Владельцы небольших сумм не связаны с другими собственниками.
- Они не имеют доли в собственности и не проживают в квартире, и
- Они не участвуют в оплате коммунальных счетов.
Эти события должны быть подтверждены документами и свидетельствами жильцов.
В ипотеку
Если имеющихся средств недостаточно, желающие приобрести долевую собственность могут обратиться в банк за ипотечным кредитом.
Для этого необходимо представить ряд документов.
- Договор об ипотеке, в котором указана недвижимость
- Регистратор на закладываемую недвижимость, в котор
- совместное владение продажей и покупкой актива.
Внимание. В случае, когда выкуплена последняя доля, а остальная часть недвижимости уже принадлежит покупателю, квартира как единый объект может выступать в качестве гарантии кредитного договора.
На материнский капитал
Материнский капитал может быть использован для улучшения жилищных условий детей. Сумма сертификата недостаточна для приобретения квартиры. Выходом является оформление в общую собственность. Это целесообразно в том случае, если покупку осуществляет родственник матери, а семья уже проживает в квартире.
За использованием материнского капитала следят сотрудники Пенсионного фонда Швеции. Они стараются предотвратить мошеннические сделки.
- Квартиры пригодны для проживания и отвечают всем санитарно-гигиеническим нормам.
- красный В результате семья получает в пользование еще одну комнату, квартиру или дом.
- Недвижимость находится в России.
- Приобретение происходит через три года после даты рождения ребенка, на которого была получена глава материнского капитала.
Глава материнского капитала может быть удовлетворена с помощью ипотеки.
Кроме того, накладываются дополнительные ограничения.
- Сделки по возмещению между супругами не допускаются, так как второй супруг по закону является равноценным собственником материнского капитала, предназначенного для всей семьи.
- Необходимо исключить возможность возврата суммы возмещения.
Для этого имущество может быть размещено на территории. Это препятствует продаже имущества в течение определенного периода времени.
Цель всех этих мер контроля и ограничений заключается в том, чтобы сделка привела к реальному и длительному улучшению условий жизни ребенка.
Особенности срочного выкупа
В этом случае долю собственника, которая нуждается в финансировании, приобретает агентство недвижимости. Для собственника это ускоряет поток и освобождает агентство от сбора средств и бюрократии. Для агентства рынок функционирует как долгосрочная инвестиция.
Стоимость единицы общего пространства значительно ниже, чем стоимость всего помещения. Постепенно агентство может купить все помещение и окупить свои инвестиции в виде прибыли. Брокеры также могут использовать недвижимость как часть «цепочки» в рамках комплексной сделки.
Из видео вы узнаете о продаже доли в многоквартирном доме.
Нюансы выкупа долевой собственности жилья
Понятно, что совладельцам не выгодно продавать свою недвижимость по отдельности. Общая стоимость квартиры будет на 20-40% выше. Этим часто пользуются богатые покупатели, которые снижают выкупную цену каждого совладельца и зарабатывают на этом значительные суммы.
Если совместные собственники могут договориться, они продают имущество в целом и распределяют вырученные средства в соответствии с долевым участием. Если хотя бы один из них продает часть своего имущества отдельно, остальные могут продать свои доли и потерять значительную сумму. К сожалению, отношения между совладельцами, которые являются дальними родственниками родителей или разведенными супругами, редко допускают такие договоренности.
Еще одна особенность заключается в том, что покупатель долей должен тщательно контролировать все этапы процесса и оформлять юридически полную документацию. В противном случае велика вероятность судебного иска со стороны других собственников. Они могут приостановить процесс на месяцы или годы.
В худшем случае суд может признать сделку недействительной и расторгнуть ее.
Этапы процедуры
Основой для процесса выкупа является стандартный договор купли-продажи.
- Покупатель должен нести принципиальную ответственность за договор, в котором участвуют все совладельцы недвижимости.
- Соберите необходимые документы для регистрации сделки и
- заключения договоров купли-продажи права собственности на недвижимость; и
- Государственная регистрация прав на приобретенную недвижимость.
Закон поручает регистрацию прав собственности в соответствии с территорией страны в течение 12-18 дней. Срок исчисляется с даты подачи полного пакета документов в регистрирующий орган. Весь поэтапный процесс длится от одного до трех месяцев.
Процедура может затянуться на несколько недель, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются долевыми собственниками.
Право собственности на жилье переходит во время государственной регистрации. Это подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
Возможные проблемы в процессе сделки
В ходе сделки могут возникнуть некоторые несоответствия.
Совладельцы
Основным риском при покупке долевой собственности является реакция совладельцев. Часто отношения между двумя сторонами натянутые, и это напряжение может почувствовать покупатель. Даже если будет сделано льготное предложение, они могут предпринять ответные действия, подав иск и оспорив сделку.
ВАЖНО: Вы должны получить от нотариуса согласие на сделку и подождать один месяц с момента уведомления о полной продаже.
Несовершеннолетние
Важным риском является наличие несовершеннолетних или других долевых собственников, зарегистрированных в квартире. Их интересы отслеживаются органами опеки, и в согласии на покупку может быть отказано, если они считают, что интересы их детей будут затронуты.
Последствия незаконной продажи доли
Риски, связанные с продажей кондоминиумов, существенны, и в процессе выкупа необходимо тщательно соблюдать все законодательные требования.
Если они будут нарушены, совладелец недвижимости с приоритетным правом выкупа может подать в суд и оспорить сделку.
Из видео вы узнаете, что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать.
Важно: По закону, иск может быть подан в течение трех месяцев с момента, когда совладелец узнал о приобретении. Если иск будет удовлетворен, истец может перевести права и обязанности покупателя и выкупить спорные доли.
Приобретение долей в недвижимости позволяет купить недвижимость по цене на 20-40% ниже рыночной стоимости. При этом важно соблюдать закон, так как существует риск, что другие доли могут быть отсужены. Приобретение последней доли не связано с такими рисками, и кредитные учреждения охотно предоставляют под нее ипотечные кредиты.
Долевая собственность
Понятие «совместная собственность» определено в статье 244 Гражданского кодекса. На практике этот вид собственности возникает в следующих случаях
- приватизация дома; или
- наследование квартиры; или
- распределение совместно нажитого имущества между супругами и другие обстоятельства.
Приобретение доли в имуществе может происходить двумя способами
- По добровольному соглашению сторон, и
- Судебный.
Извещение собственников о своих намерениях
Если вам придется продавать свою долю, помните о своих преимущественных правах. Продавец должен предложить рынок другим собственникам, а на отказ (или отсутствие ответа) должен иметь право продать недвижимость третьим лицам (ст. 1 и 2 ГК РФ ст.
250). Для этого необходимо составить заявление, в котором должна быть указана стоимость доли и условия ее приобретения. Уведомить собственника можно одним из следующих способов
- Лично вручить уведомление под роспись. Конечно, это не всегда осуществимо, и один из собственников квартиры может отказаться принять и подписать уведомление, чтобы отложить сделку.
- Отправить уведомление по электронной почте. Письмо должно быть отправлено вместе со списком прилагаемых документов. Если адресат не получает письмо, ему возвращается файл с уведомлением. В дальнейшем это может служить доказательством того, что при совершении сделки вы соблюли все необходимые правила.
- Нотариусы отправляют уведомления. Нотариус создает уведомление и рассылает его всем владельцам жилья на свое имя.
На тестирование и переписку с кандидатами отводится один месяц. Если никто из владельцев не изъявит желания купить акции, продавец может продать их другим, не нарушая закон. Недостоверная информация от всех владельцев сделает сделку недействительной и аннулирует ее.
Уплата налогов
Если вы владеете имуществом менее пяти лет и продаете акции по более высокой цене, чем та, за которую вы их купили, вы должны заплатить налог в размере 13% от вырученной суммы (статья 17.1 НК РФ); если вы владеете акциями более пяти лет, продаете их по той же цене, за которую купили, или если их общая стоимость составляет менее 1 млн рублей, вам Вы не обязаны его платить.
Выкуп доли в судебном порядке
Если родственники-родители не могут прийти к компромиссу по вопросу купли/продажи доли, разногласия могут быть разрешены в судебном порядке. Существуют причины, по которым один из родительских родственников может быть лишен доли в квартире. Они следующие.
- Незначительная доля в общей собственности или признание ее таковой в судебном порядке. На практике это доли в небольшом доме (например, 1/22 доли квартиры площадью 35-40 кв. м.).
- (Невозможно выделить незначительную долю в натуре (в виде жилой площади).
- Владелец малой доли не проживает в данной квартире и/или не заинтересован в сохранении и управлении своей долей. Например, собственник проживает в другом месте и длительное время не платит за коммунальные услуги.
Что необходимо делать
Ниже перечислены этапы процесса судебного поглощения
- Подготовьте доказательную базу и
- Чтобы подать заявление, вы должны
- Подать исковое заявление в суд, и
- Оплатить государственную пошлину; и
- Дождаться удовлетворения исковых требований, чтобы
- принять решение, чтобы
- осуществить возврат долга.
Какие документы нужно взять с собой
При подаче заявления в суд к нему должны быть приложены следующие документы (список может быть дополнен)
- паспорт,.
- доказательства (например, справки, квитанции); и
- документы, подтверждающие право совместной собственности; и
- Доказательство уплаты государственных налогов.
- Экспертное заключение о стоимости приобретаемых акций.