Сделки с недвижимостью регулируются главой 30 Гражданского кодекса Украины. Гражданский кодекс. Это правовой акт, регулирующий вопросы, связанные с законностью сделок, правилами заключения договоров и защитой прав участников.
Земельный кодекс Российской Федерации решает вопросы, связанные с переходом прав собственности.
В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса.
- Предметом купли-продажи может быть земельный участок, зарегистрированный в государственной земельной книге.
- Если продавец предоставляет недостоверную информацию, покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи.
- Покупатель имеет право аннулировать договор купли-продажи, если продавец предоставляет покупателю недостоверную информацию — в договоре имеются недействительные пункты (относительно права продавца на выкуп участка, ответственности продавца по заявлению прав на участок), участки третьим лицам и т.д.).
Внимание. Основными законодательными актами, регулирующими сделки купли-продажи, являются Гражданский кодекс и Закон о земле.
Не менее важным является Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот документ устанавливает, что для признания сделки действительной необходима регистрация.
Как купить землю?
Прежде чем совершить сделку, необходимо найти и осмотреть подходящий земельный участок.
Для его получения необходимо следовать следующему алгоритму
- Заключить предварительный договор (указываются обязанности сторон).
- Определить необходимые сроки подготовки и сбора документов.
- Подготовить договор купли-продажи.
- Согласовать условия оплаты.
- Подписать договор.
- Зарегистрировать его в регистрационной палате.
Договор подписывается обеими сторонами.
Он составляется в трех экземплярах — один для владельца Росреестра, один для покупателя и один для сотрудника. Предварительная проверка не требуется.
Проверка документации и владельца
После выбора подходящего участка необходимо учесть юридические аспекты вопроса и зарегистрировать договор в регистрационной палате.
Первый шаг — доказать, что продавец является единственным владельцем недвижимости и что она не является арестом или обременением. Чтобы получить эту информацию в Росреестре, необходимо заплатить 250 рублей.
Обратите внимание! Регистратор вышлет выписку из ЕГРН в течение трех дней с момента подачи запроса. Выданная информация является официальной и заверяется электронной цифровой подписью.
Следующим шагом будет проверка чистоты выписки. При приобретении земельного участка необходимы следующие документы
- Паспорт. Пункты должны быть сверены с информацией в выписке.
- Корпоративное законодательство. Если продавец является юридическим лицом, необходимо запросить устав. Правоспособность можно проверить на сайте Федеральной налоговой службы.
- Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр юридических лиц). Помимо вышеуказанной информации, необходимо проверить указанный номер земельного участка и категорию земли. Если продавец состоит в законном браке, необходимо согласие супруга (супруги). Оно должно быть заверено нотариусом. Без этого согласия сделка не может быть завершена.
Если возможно, участок следует измерить и сравнить с данными документов владельца. Размер участка должен быть идентифицирован.
Для получения дополнительной информации о проверке земельных участков смотрите это видео.
Пакет документации на ЗУ
Перед покупкой участка следует рассмотреть правоустанавливающие документы на собственность (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
Для заключения нового договора купли-продажи вам необходимо
- Паспорт участника сделки и его идентификатор НДС.
- свидетельства об имуществе на выделенный участок, сертификат
- профессиональная экспертная оценка,
- отчет об ограничениях (если таковые имеются),
- техническая документация на участок
- заявление (заверенное нотариусом) супруга (супруги) продавца, для продажи земельного участка
- Свидетельства о браке.
- Свидетельство о браке — выписка о наличии запрета на продажу участков.
Документ необходимо предоставить нотариусу для регистрации сделки или непосредственно в регистрационный орган.
Если вы являетесь резидентом, вам необходимо представить свидетельство о праве собственности на недвижимость и свидетельство о строительстве здания или договор о найме.
Информация! Если недвижимость продает не собственник, а его представитель, требуется нотариальное представительство.
Кроме того, покупатель должен оплатить государственную пошлину.
Процедура оформления договора купли – продажи
В договоре купли-продажи стороны должны согласовать условия договора. Целью договора является участок, а сторонами — продавец (в лице владельца) и покупатель. Договор составляется в письменной форме. Он составляется в рамках сделки или с помощью нотариуса.
В нем содержится следующая информация.
- Где и когда был расторгнут договор.
- Данные из паспортов, включая.
- Информация об объекте недвижимости (регистрационный номер земли, площадь, местоположение, границы), о
- покупная цена, условия оплаты, претензии, ответственность сторон.
Важно: все пункты договора должны быть обоснованы.
Процесс передачи денежных средств
Условия рынка заранее обсуждаются продавцом и покупателем. Они же определяют первоначальный взнос, необходимость внесения этой суммы.
Часто эта сумма составляет процент от общей стоимости участка. Условия предоплаты относятся к предконтрактным условиям оплаты.
Депозиты могут быть разных типов.
- Наличные,.
- безналичный,.
- Недвижимость,.
- Мобильный телефон.
Если покупатель платит наличными, продавец предоставляет покупателю подтверждение наличия денег. В случае безналичного расчета финансы перечисляются на счет продавца.
Подача документов и заявления в Росреестр
По закону заявления и документы подаются в Росреестр или МФЦ — лично, по почте или в электронном виде. При подаче документов мы смотрим на соответствие установленным стандартам и юридическую правомерность сделки.
Помимо основного договора, в Росреестр подаются следующие документы
- ;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, выписка из ЕГРП.
- схема расположения земельного участка на карте земель, заявление; и
- заявление; и
- Доказательство уплаты пошлины.
Доказательства необходимо предоставить в МФЦ или филиал Росреестра по месту нахождения участка. Заявления рассматриваются в течение 10 дней. Электронная регистрация сделки на сайте Росреестра допустима при наличии электронной подписи, но при смене собственника не избежать получения итогового документа.
С какими трудностями можно столкнуться?
Покупатели могут столкнуться с проблемами при приобретении земли собственником; первая — это неосведомленный продавец, который может не знать, что земля продана ему, и может не знать, что земля продана ему.
Иногда, чтобы ускорить продажу, владельцы умалчивают о ключевых ситуациях. Продажа неприемлема, поскольку земля может быть частью лесного фонда.
Часто продавцы не раскрывают категорию земли. Сельскохозяйственные земли нельзя использовать в промышленных целях.
Покупатели обязаны самостоятельно изменить категорию. Если выясняется, что участок занят, никаких юридических прав нет. Участок может быть изъят, заложен или перепродан (без номера земли, по старинке — договор).
Вторая проблема — неправильная документация. Существует несоответствие между информацией в новом свидетельстве и имеющемся паспорте на землю. Если право собственности на землю принадлежит несовершеннолетнему, для заключения договора требуется согласие опекуна.
Покупатель может получить участок, ошибочно отличающийся от представленного ему. При осмотре планируемого рынка необходимо следить за тем, чтобы количество участков, указанных в сертификате, не отличалось от площади осмотра.