Дополнительное соглашение к договору купли-продажи — образец 2024

Статья 550 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при заключении договора купли-продажи стороны оформляют его в письменной форме в виде документа, подписанного продавцом и покупателем (о том, как мы составляем и подписываем договоры купли-продажи, читайте здесь).

Эти правила распространяются и на сделки с недвижимостью, хотя и в более строгой форме. В некоторых случаях государственная регистрация собственности также требует нотариального заверения.

В едином документе стороны определяют

• их взаимные права и обязанности, цель
• цель заключения договора,
• цену сделки и другие важные и несущественные (но важные для сторон) условия.

Однако, поскольку продавец и покупатель уже подписали контракт, содержание договора не соответствует сторонам. В таких случаях приходит время подготовить такой документ, как дополнительное соглашение. Это приложение к договору, которое является его неотъемлемой частью — без основного договора этот договор не имеет юридической силы.

Без основного договора договор не имеет юридической силы. Статья 452 § 1 Гражданского кодекса требует, чтобы дополнительный договор был оформлен по тем же правилам, что и сам договор — без этого он не может считаться действительным. Поэтому договор должен быть заключен в письменной форме и в виде единого документа.

Изменить условия договора с помощью дополнительного документа невозможно. Однако статья 452 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что судебное изменение предполагает, что стороны изначально пытаются достичь мирового соглашения. Только после отказа или отсутствия ответа в разумный срок модификатор получает право обратиться в суд и потребовать изменения договора в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом.

В каких случаях нужен?

Дополнение требуется, когда стороны решают

• Изменить условия договора.
• Прекратить отношения, вытекающие из договора.
• Оставить договор в силе, но изменить дополнительную информацию, необходимую для выполнения обязательств по нему.

Основания и условия для заключения

Невозможно составить полный перечень причин, по которым в договоре купли-продажи заключаются дополнительные соглашения.

Они могут быть использованы, если стороны готовы изменить условия основного договора — а изменения могут быть любыми.

Единственные ограничивающие условия, действующие при достижении соглашения, следующие

1. Содержание дополнительного договора (и основного договора) не должно противоречить действующему законодательству.
2. Стороны должны договориться об изменении условий договора.
3. Договор должен иметь тот же тип, что и сам договор купли-продажи.
4. Договор должен быть уже подписан. В противном случае проще изменить условия и подписать новую версию.

Как правило, дополнения могут быть использованы, если

• Покупатель обнаруживает серьезный дефект после осмотра квартиры, уже подписал договор и нуждается в аналогичном снижении цены.
• Первоначально покупатель намеревался оплатить всю квартиру авансом, но стороны договорились о последующей оплате частями.
• Оплата должна была быть произведена банковским переводом, но стороны указали в договоре неверную платежную информацию, которую пришлось изменить.
• Необходимо было изменить название дороги, на которой находилась квартира, и привести договор в соответствие с новым названием, чтобы договор мог быть зарегистрирован в государственном реестре.
• В силу личных обстоятельств продавец не может в установленный договором срок освободить квартиру и передать ее покупателю, но покупатель готов ждать и выполнять условия договора, но должен продемонстрировать это состояние.
• Продавец теряет доверие к покупателю и требует дополнительных гарантий в сделке (например, уголовные статьи в случае просрочки платежа).

Приведенный выше список является лишь приблизительным. Стороны вправе сами решать, когда и как изменять содержание договора купли-продажи.

Когда и как составляется?

Если стороны хотят изменить содержание, заключается дополнительное соглашение к Конвенции о продаже квартир. В заключении стороны должны согласиться с изменениями. В противном случае они могут только принять решение. Изменения (и жалобы) могут быть потребованы судом, если

имеет место существенное нарушение договора одной из сторон (§ 450 Гражданского кодекса).

Правила написания

Дополнительные соглашения к договору на проживание оформляются так же, как и сам договор. Это означает, что: …

1. Одна сторона вызывает другую сторону для изменения договора.
2. Проводятся переговоры.
3. Если они приходят к соглашению, стороны составляют и подписывают дополнительное соглашение.

• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
• Скачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры.

Однако существует ряд оттенков, которые должны быть определены отдельно.

Перечень требуемых бумаг

Если основной договор уже подписан, то для заключения дополнительного соглашения могут потребоваться следующие документы

1. Подтверждение личности и полномочий сторон. В случае с гражданами в качестве доказательства служит паспорт или доверенность, выданная администрацией организации для представителя юридического лица.
2. Документ, подтверждающий факт изменения ситуации.

Последнее наиболее сложно охарактеризовать. Здесь может быть использовано все, что угодно, так как обстоятельства могут каким-либо образом измениться, и стороны вправе внести в договор изменения, не противоречащие законодательству. Например, если покупатель желает изменить порядок оплаты по договору, то подтверждающим документом становится письмо с предложением работы в связи с тем, что он был уволен и потерял постоянный заработок.

Сообщайте! Части не могут приложить документ к контракту. Он важен только для подтверждения личности и полномочий лица, подписавшего его.

Необходима ли регистрация?

Согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ, сам договор купли-продажи не подлежит регистрации. Регистрации подлежат только изменения прав по нему. Это означает, что договоры о дополнении документов также не подлежат государственной регистрации при условии, что изменения не влияют на объем прав на объект недвижимости.

На практике это означает, что Если, например, стороны изменили договор таким образом, что он наложил обременение на квартиру после покупки (например, если покупателю пришлось взять банковский кредит для оплаты — а теперь квартира приобретается в ипотеку) — изменение объема прав на квартиру устанавливается Федеральным законом «О государственной регистрации Квартира должна быть зарегистрирована в соответствии с правилами, установленными

Алгоритм процесса

Если дополнительное соглашение изменяет условия договора настолько, что изменяется объем уже зарегистрированных прав, необходимо выполнить следующие действия

1. Стороны подписывают дополнительное соглашение.
2. Дополнительный договор направляется в Росреестр (напрямую или через МФЦ, почту или портал Госуслуги). Туда же направляется как сам договор, так и заявление о внесении изменений в ЕГРП (если это требуется по условиям дополнительного договора), а также документ, подтверждающий основания для внесения изменений.
3. За регистрационные действия уплачивается государственная пошлина.
4. Поправки вносятся в ЕГРН, и заявитель получает выписку, содержащую обновленную информацию.

Важно отметить, что поправки к договорам подлежат нотариальному заверению. К таким договорам купли-продажи жилья относятся те, в которых квартира находится в долевой собственности (статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). В этом случае дополнение также должно быть нотариально заверено.

Стоимость и сроки

Для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости необходимо уплатить пошлину в размере, указанном в статье 333.33 Налогового кодекса. Эта сумма следующая.

• за внесение изменений, не связанных с ипотекой, — 350 рублей для граждан, 1000 рублей для юридических лиц; и
• в случае ипотеки — 350 рублей во всех случаях.

Условия внесения изменений определены статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Они следующие.

• 7 рабочих дней — если документ подается непосредственно в Росреестр.
• 9 рабочих дней — если документ подается через МФЦ.
• 3 рабочих дня — если договор зарегистрирован нотариусом и подан непосредственно в Росреестр; если задаток внесен через МФЦ, срок составляет 5 дней.
• 1 день — для нотариально заверенных договоров, представленных в электронном виде.

Всем, кто собирается продать или купить квартиру или часть квартиры, рекомендуется ознакомиться с нюансами договора. Вы можете сделать это на нашем сайте, прочитав следующую статью.

• Можно ли отремонтировать договор купли-продажи квартиры?
• Что такое акт приема-передачи в договоре купли-продажи квартиры?
• Подготовка предварительного договора купли-продажи квартиры.
• Договор купли-продажи коммунальной квартиры или комнаты в общежитии и доли в квартире.
• Закон позволяет вносить изменения в договор купли-продажи общей квартиры или комнаты в общежитии.

У вас есть вопросы к нашим юристам?

Что это?

Приложение к Конвенции о рынке квартир («AP») — это документ, изменяющий, дополняющий или отменяющий определенные условия сделки, который редактирует весь контракт.

По отношению к основному договору оно считается его неотъемлемой частью. Отдельные условия договора не могут быть отменены ПД.

В частности, если условия договора предусматривают оказание услуг бирже и они уже были оказаны, последствия оказания таких услуг не могут быть отменены или изменены.

Опасности такого соглашения

Необходимость в ПД может возникнуть по разным причинам, наиболее распространенными из которых являются следующие

• Продавец передумал продавать квартиру, и
• Покупатель передумал совершать покупку, ,
• Покупатель ждал, когда у него будет сумма денег, необходимая для оплаты сделки, но не получил или не принял ее вовремя.
• Стали известны неизвестные события, касающиеся прав третьих лиц, обременений, обязательств по коммунальным услугам, арендной плате, арестов, налоговых запретов и тайных дефектов квартиры.
• Невыполнение одной или обеими сторонами условий договора, в
• внезапное падение обменного курса или резкое изменение цен на недвижимость.

Самый простой способ — заключить соглашение о расторжении основного договора при обоюдном согласии.

Здесь нет риска, если все условия для подписания дополнительных соглашений выполнены, деньги еще не переведены, расчеты не произведены и право собственности не зарегистрировано.

Однако для того, чтобы расторгнуть договор по требованию одной из сторон в случае возникновения разногласий с другой стороной, необходимо расторгнуть его самостоятельно.

В этом случае (а также при нарушении закона при заключении и исполнении договора) ПД расторгается по решению суда. Это, вместе с его решением, может осудить договор и обязать нарушителя выплатить компенсацию другим Стороне. За ущерб.

Если сторонам удается достичь соглашения и они считают, что изменение условий не помешает выполнению договора, они заключают меморандум о взаимопонимании и изменяют условия, размер оплаты и передачи. Жилье новому владельцу — они согласовывают срок устранения дефектов в квартире.

Риск заключается в том, что одна из сторон может посчитать это несущественной частью договора и не уделить этому достаточно внимания (не проконсультироваться с юристом, не обратиться к нотариусу, не зарегистрироваться). Очень легко попасться на удочку мошенников.

Нечеткие формулировки и неправильные процедуры в ДС могут привести к потере квартир и денег или значительным задержкам в их получении. Гражданские тяжбы в нашей стране могут длиться годами и требуют качественной юридической помощи, которая стоит недешево.

Человеку, потерявшему деньги и жилье, очень трудно выиграть такой процесс.

Поэтому к подписанию ДС нужно подходить с не меньшей ответственностью, чем к самому договору; лучше подписывать ДС через нотариуса или в офисе по недвижимости, где был подписан договор.

Все действия, предпринятые для подписания основного договора, следует повторить ранее. Обратитесь в паспортный стол, в жилищно-эксплуатационную компанию, жилищное товарищество, в саму квартиру или в ССР.

Поскольку они запрашивают ЭД, вам необходимо установить, что на самом деле изменилось. Лучше перестраховаться, чем потерять все.

Когда и как заключается?

ДД должен подписывать тот же человек, который подписал основной договор. В противном случае он может быть аннулирован судом.

Доска должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса и ГК, которые создаются в двух экземплярах.

Как составить?

• Дата и место подписания
• Дата заключения настоящего соглашения, the
• Имя или фамилия стороны или лица, уполномоченного на это, the
• перефразировка положения, в которое вносятся изменения; и
• подписи сторон.

Нотариальные формы не являются обязательными, но могут быть подготовлены по просьбе сторон.

Сопутствующая документация

Стороны должны приложить к ПС соответствующие документы.

• Протокол разногласий между сторонами,
• акты и другие документы, объясняющие, почему необходимо заключить дополнительные соглашения; и
• судебные решения, решения административных органов, а также
• заявления и письма сторон.

Необходимо ли регистрировать документ?

Сегодня закон не требует регистрировать в Росреестре договор купли-продажи и приложения к нему. Единственная обязанность — зарегистрировать переход права собственности.

Однако это можно сделать по желанию, если обе стороны хотят быть готовыми к непредвиденным ситуациям в ходе завершения и исполнения сделки.

Если основной договор не был предварительно зарегистрирован, он подается на регистрацию вместе с ППА; нотариальное заверение не требуется для заключения ППА, но может быть подготовлено по желанию сторон.

Для регистрации ПС необходимы следующие документы

1. Оригинал соглашения (3 экземпляра).
2. Оригинал Дополнительного соглашения (3 экземпляра). (3 копии, если оно уже оформлено).
3. Подтверждение уплаты государственных налогов (15 000 рублей — для юридических лиц, 1000 рублей — для физических лиц).
4. Документы, обозначенные как свидетельство о праве собственности.
5. Диаграмма.
6. Паспорт недвижимости.
7. Справка о расходах (если дополнение к договору купли-продажи недвижимости было заверено нотариально).
8. Нотариальное согласие супруга продавца на совершение сделки (подробнее о согласии супруга см. здесь).
9. Для юридических лиц: заверенная копия учредительных документов, свидетельства ИНН и ОГРН, решение о назначении администратора, выписка из ЕГРЮЛ в месячный срок и решение о подписании дополнительного соглашения.

Срок регистрации составляет один месяц со дня подачи заявления. Заявления подаются в местное отделение Федеральной регистрационной службы.

Из статей на нашем сайте вы можете узнать о других нюансах купли-продажи квартиры: можно ли купить и продать квартиру за счет ипотеки, как осуществить переход права собственности, каковы особенности приобретения жилья за счет материнского капитала, как действовать, как действовать, если прописаны несовершеннолетние дети, что такое дарственная Можно ли продать подаренную недвижимость, если прописаны несовершеннолетние дети; как оформляется ипотека; на что нужно обратить внимание при покупке у застройщика или на вторичном рынке?

ИПР может быть изменена или прекращена путем подписания другой ИПР. Он оформляется и расторгается в соответствии с вышеупомянутыми правилами.

Когда нужно заключать дополнительное соглашение

Существует огромное количество ситуаций, когда требуется заключение дополнительных соглашений. К наиболее популярным из них относятся

• Изменение стоимости квартиры.

Пример: в связи с текущим курсом рубля квартира стоила 2 миллиона рублей. Ближе к дате окончательного расчета курс меняется, и дом стоит 2,5 млн рублей вместо 2 млн рублей. Если обе стороны согласны на такое изменение (в этом случае, скорее всего, потребуется согласие покупателя, так как продавец, очевидно, не откажется принять 500 000 рублей), заключается дополнительное соглашение с новой ценой.

• Замена, отмена или, наоборот, введение деноминации.

Например, первоначально предполагалось, что при окончательном расчете и подписании договора передачи они выпишут всех прописанных в квартире людей. Однако выписать всех вовремя не удалось. Был подписан дополнительный договор, по которому зарегистрированные обязаны были сняться в течение месяца после подписания этого договора, и произойдет окончательная сверка.

• Первоначально отменяются или заменяются основные условия договора.

Пример: согласно условиям договора, продавец был обязан полностью оплатить все коммунальные платежи. Однако он не смог этого сделать, поскольку у него не было достаточно денег. Продавец аналогичным образом уменьшит стоимость квартиры для покупателя, чтобы тот погасил задолженность.

Когда и как подписывать дополнительное соглашение

Это приложение является отдельным документом и не может существовать отдельно от основного договора. Такой документ должен быть подписан сразу после его составления и достижения сторонами соглашения о вносимых изменениях. Нет причин подписывать соглашение «задним числом» или устанавливать дату, которая еще не была установлена.

Если такой документ не должен вступать в силу немедленно, а только в определенное время или при выполнении определенных условий, предпочтительнее закрепить это в самом договоре, а не менять дату.

Образец дополнительного соглашения к договору купли продажи квартиры

Срок действия и вступления в силу дополнительного соглашения

В большинстве случаев дополнительное соглашение идентично основному договору. Однако стороны могут решить по-разному и установить конкретные сроки не только вступления такого документа в силу, но и окончания его действия. Это имеет смысл только в том случае, если дополнение предусматривает несколько действий со стороны покупателя или продавца.

Например: создается дополнительный договор, и продавец обязуется в течение 10 дней вывезти все имущество из продаваемой квартиры. Пока действует этот договор, другие операции с квартирой (например, регистрация у нового владельца, перевод капитала) приостановлены. Как только сроки вывоза вещей соблюдены, договор прекращает свое действие.

Если продавец не укладывается в 10-дневный срок, он обязан предоставить 5% скидку на дом.

Дополнительные соглашения для трех сторон

В некоторых случаях дополнительные соглашения могут заключаться не только между продавцом и покупателем, но и включать дополнительные стороны, в том числе связанные. Например, банки, арендаторы и т.д.

Пример: покупатель квартиры планирует снять новый дом. Потенциальный арендатор уже выбран и опасается сдавать квартиру кому-то другому. Они могут потребовать подготовки дополнительного соглашения, предусматривающего подписание договора сразу после оформления права собственности и завершения сделки.

В таких случаях арендатор выступает в качестве третьей стороны, подписывающей договор.