Покупка дома похожа на покупку любой другой недвижимости. Процедура также требует заключения договора купли-продажи, концентрации документов и передачи старым владельцем новому. Однако, поскольку здание нельзя отделить от участка, продажа дома имеет ряд особенностей
Характеристики договора купли-продажи с участком:.
- Если участок продается вместе со зданием по совместному договору, документ должен содержать полное описание обоих объектов.
- В описании здания указывается точный адрес, назначение, площадь и тип документа, на основании которого продавец получил право собственности (продажа, дарение, наследование или судебное решение).
- Описание участка, его земельный номер, тип участка, местоположение, размер участка и тип титула собственности.
- Сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу. Часто определяются разные суммы — общая сумма за дом и участок и отдельные суммы.
Доверенность на дом может подписать только совершеннолетний дееспособный человек. Договор должен содержать точные личные данные обеих сторон (дата рождения, пол, домашний адрес, адрес проживания и данные документа, удостоверяющего личность).
Особенностью моря для земельных участков является тот факт, что в сделке участвуют два объекта. Для каждого из них может быть составлено персональное соглашение, но общее соглашение считается более простым и удобным решением.
Перед заключением соглашения необходимо изучить все документы, особенно документы на право собственности. Желательно воспользоваться услугами нотариуса для составления грамотного и юридически правильного соглашения.
Документы
При покупке дома с землей все участники сделки должны присутствовать. И продавец, и покупатель должны иметь паспорта, удостоверяющие их личность.
Сделки могут совершаться и без присутствия участников. В этом случае допускается представительство отсутствующего лица. Представляющее его лицо должно предъявить нотариальную доверенность. В этом документе определяются права и обязанности доверенного лица и срок его действия.
Для заключения договора купли-продажи дома также необходимы следующие документы
- справка о том, что предмет сделки является собственностью продавца; и
- справка из Единого государственного реестра юридических лиц с описанием кадастровых характеристик здания и участка; и
- технический документ на здание с описанием основных характеристик объекта; и
- копия семейного реестра с описанием родственников продавца.
- Нотариальное согласие обоих супругов на покупку или продажу недвижимости; и
- справка, подтверждающая отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие арестов, препятствий или других помех, которые могут помешать проведению сделки; и
- разрешение на сделку от контролирующего органа, если в сделке будут участвовать несовершеннолетние; и
- если собственность находится в долевой собственности, письменный отказ от преимущественных прав от других совладельцев.
Этот перечень документов считается основным. Он требуется для всех сделок купли-продажи жилья. Однако, поскольку каждая сделка уникальна, может потребоваться дополнительная документация.
Соглашения о проживании составляются в письменной форме или заключаются и подписываются двумя участниками сделки. Если эти условия не соблюдены, соглашение считается недействительным. Нотариальное заверение соглашения требуется только в случае продажи недвижимого имущества (совместная собственность и участие в сделке несовершеннолетних или лиц с ограниченной дееспособностью).
Государственной регистрацией права перехода собственности является передача в МФЦ или Росреестре новому собственнику. Это является обязательным моментом при расторжении договора купли-продажи.
Правовая основа
Стороны могут самостоятельно составлять проекты договоров купли-продажи жилья и земли. При составлении документа необходимо учитывать различные законодательные оттенки.
- Договор должен быть составлен в письменной форме и иметь юридическую силу.
- Для договоров не существует единого типа, и
- должен включать существенные условия.
- В зависимости от потребностей сторон, договор может содержать дополнительные положения.
Условия продажи активов регулируются статьей 30 (7) Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное положение определяет вид договора и его существенные условия.
Общий смысл договора определяется главой 27 Гражданского кодекса, его заключительными нормами (правилами согласно статье 28 Гражданского кодекса и положениями, регулирующими изменения и жалобы согласно статье 29 Гражданского кодекса).
Перед покупкой частного дома рекомендуется убедиться в «чистоте» сделки. Если у вас нет на это времени или вы не уверены, как правильно провести оценку, обратитесь за советом к юристу. Специалисты готовы оказать ценную помощь для решения вашей проблемы в электронном виде, независимо от времени суток.
Его особенности
При составлении договора о продаже земельного участка важно учитывать некоторые особенности. Если их упустить, соглашение может быть признано недействительным.
- Для целей соглашения важно подробно описать не только жилое строение, но и участок, на котором оно расположено. В противном случае закон считается недействительным.
- Необходимо указать цену каждого предмета. Только тогда договор будет полноценным. Однако это не является обязательным.
- Заключить сделку могут только два компетентных лица. Реквизиты сторон принято фиксировать в тексте документа.
Следует отметить, что дом и участок, на котором он расположен, могут быть проданы в рамках двух сделок. Это означает, что на каждый объект недвижимости заключается свой договор. Однако проще изложить все условия в одном документе.
Помните, что заключение договора не означает перехода права собственности на недвижимость. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.
Также желательно составить акт приема-передачи при передаче ключей от дома, чтобы снизить риск претензий сторон после сделки.
Как отредактировать договор купли-продажи
Единого образца договора купли-продажи дома или земельного участка, регламентированного на законодательном уровне, не существует. При его подготовке рекомендуется придерживаться обычных правил документооборота.
Сам договор может быть представлен в виде рукописного или печатного текста. Также могут использоваться специально подготовленные бланки.
Контракт можно разделить на четыре раздела: преамбула, существенные условия, дополнительные положения и элементы сторон.
Необходимые условия
Существенные условия договора купли-продажи земли с домом включают в себя описание объекта сделки и стоимость объекта. Если эти пункты не включены в договор, он считается неокончательным.
Если договор разделен на части, то описание резиденции и участка включается в «объект сделки». Также, исходя из содержания, пользователь документа должен понять, что это такое.
Используется для отчетности:.
Местонахождение дома и участка,
количество лотов для обоих объектов,
площадь здания, количество этажей, категория, площадь участка и его назначение.
площадь участка и его назначение,.
наименования и реквизиты правоустанавливающих документов на недвижимость и т.д.
Как правило, сначала описывается жилище, а затем участок, на котором оно расположено. Однако можно сделать и наоборот. Это не принципиально.
ВАЖНО!!! Стоимость участка и стоимость дома — это отдельные базовые понятия. Если она не указана, это означает, что стороны не договорились о цене и контракт считается незаконным.
Дополнительные условия
Все дополнительные условия договора купли-продажи жилого комплекса с садоводческими землями или участками — это положения, которые нельзя считать несущественными.
Они включаются в договор в зависимости от обстоятельств и потребностей сторон. Они могут включать права и обязанности, ответственность, неисполнение обязательств, полномочия и другие положения о предмете.
Дополнительные условия способствуют регулированию правоотношений между сторонами в результате сделки.
Образец договора
Как уже упоминалось выше, не существует единой модели построения графиков договоров купли-продажи. При написании документации можно опираться на стандартные примеры. Как правило, в них должна быть включена следующая информация
- название документа
- дата и место совершения сделки
- имя договаривающейся стороны
- цель договора,
- права и обязанности сторон,
- гарантии
- стоимость сделки,
- Условия передачи недвижимого имущества,
- Заключительные положения,
- Разделы и требования сторон.
Типовой договор купли-продажи земельных участков доступен для скачивания. Как правило, он используется в качестве основы для подготовки договора.
Следует отметить, что на практике неотъемлемой частью договора, подписанного сторонами, является закон о передаче имущества.
Нотариальное удостоверение
По общему правилу, акты на право собственности на дом и участок не подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, предусмотренных законом. К таким случаям относятся следующие
- собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний; и
- продавец продает долю в праве общей собственности на дом.
В первом случае это не может быть сделано без нотариуса. Однако при продаже доли в общей собственности нотариальный акт требуется, если собственники планируют продать свою собственность.
Если все собственники в сделке продают доли в своих домах, то нет необходимости обращаться к нотариусу.
Примеры актов:.
Д. Сбрурув и А. Романова являются собственниками многоквартирного дома.
Каждый имеет по ½ доли собственности. Стороны пришли к обоюдному согласию продать недвижимость. Далее, Р.
Зюзина намерена продать свою долю в совместной собственности на жилой дом. Второй владелец недвижимости является ее двоюродным братом и договорился с Зюзиной о сделке, хотя он не намерен продавать свою долю.
В случае со Сбруевым Д. и Романовой А. нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требуется. Однако Зюзина должна обратиться к нотариусу.
Если нижний дом принадлежит совместно проживающим супругам, то по общему правилу супруг или супруги должны дать согласие на сделку. Однако Росреестр имеет право зарегистрировать переход права собственности на недвижимость без такого документа. В этом случае сотрудник Реестра подготовит соответствующую справку.
Обратите внимание! Если права второго супруга, не давшего согласия на продажу коммунального дома, нарушены, он имеет право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.
Регистрация
Согласно действующему российскому законодательству, ДКП в доме с участком подлежит обязательной государственной регистрации.
Для совершения регистрационного действия необходимо обратиться в территориальный отдел Росреестра непосредственно или через МФЦ.
‘Существует дистанционный способ подачи заявления. Для этого необходимо заполнить специальную форму на официальном сайте ведомства, предварительно авторизовавшись в личном кабинете с помощью учетной записи Gosusluzhba Gateway.»
Для регистрации права собственности и участка дома необходимо оплатить государственную пошлину. Размер пошлины составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.
Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то государственная пошлина составляет 350 рублей.
Следует отметить, что пошлина должна быть уплачена за регистрацию права собственности на каждую единицу недвижимости. Иными словами, за участок под жилые цели с документами, зарегистрированными на дом, необходимо заплатить 4 000 рублей.
Судебная практика
В суд подан иск о восстановлении аванса на основании сделки купли-продажи, совершенной г-жой Д. Шибановой г-ну А. Люлькевичу.
Истица пояснила, что она и ответчик заключили договор купли-продажи в феврале 2022 года.
В обеспечение этого обязательства Сивановой был внесен задаток в размере 100 000 рублей.
В марте 2022 года Люлькевич продала недвижимость другому лицу. Сиванова подала на нее в суд и потребовала возврата суммы в двойном размере. Однако ответчица вернула истице только 100 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что между сторонами действительно существовала ГПД; Люлькевич нарушила ее, заключив ПДД с третьим лицом.
Во-вторых, в деле имеется соглашение о задатке, подписанное обеими сторонами. Поэтому нет сомнений, что уплаченная сумма действительно была задатком, а не авансом.
Согласно статье 381 Гражданского кодекса, если причиной незаключения договора по предварительному договору является подрядчик, принявший аванс, он обязан вернуть деньги в двойном размере.
Изучив дело и выслушав мнения сторон, суд пришел к выводу о правомерности требований Цибановой Д и принял иск в полном объеме.